Theo báo cáo khảo sát mới nhất của DKRA Vietmam về thị trường bất động sản (BĐS) tại Đà Nẵng trong 7 tháng đầu năm 2020 Đà nẵng chứng kiến việc sụt giảm mạnh mẽ của hầu hết các phân khúc từ BĐS nghỉ dưỡng đến phân khúc nhà phố, biệt thự. Ngoài ra phân khúc đất nền cũng chịu ảnh hưởng nặng nề do đại dịch Covid-19.

Giá đất nền tại các KĐT lớn tại Đà Nẵng “lao dốc” thảm hại

Được mệnh danh là “Thành phố đáng đến nhất tại Việt Nam” Đà Nẵng luôn là một điểm du lịch thu hút khách du lịch cả trong nước lẫn nước ngoài với nhiều danh lam thắng cảnh nổi tiếng: Bà Nà Hills, Bán Đảo Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Bãi Biển Mỹ Khê... Nhờ đó mà các Nhà đầu tư (NĐT) luôn coi Đà Nẵng là một “điểm sáng” trong việc đầu tư BĐS. Đặc biệt là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng luôn là một thế mạnh của “Thành phố du lịch” này.

Kể từ đầu tháng 8 năm 2020 khi đại dịch Covid 19 tái bùng phát tại Đà Nẵng, đã như một con dao sắc cắt đi những sợi dây liên kết giữa các NĐT đối với thị trường BĐS tại Đà Nẵng.

“Thị trường BĐS nơi đây gần như bị “tê liệt hoàn toàn”, các giao dịch hầu như không có, nhiều diễn đàn BĐS cũng chỉ gọi là đăng cho vui chứ không có sự tương tác nào cả”, một đại diện tại phòng giao dịch BĐS tại Đà Nẵng chia sẻ.

Việc Thị trường BĐS tại Đà Nẵng đi xuống kéo theo nhiều hệ lụy, khiến giá đất nền tại các KĐT lớn như: Hòa Xuân, Golden Hill hay FPT City... giảm mạnh chưa từng thấy.

Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá đất nền khu vực Đà Nẵng - Quảng Nam ước chừng giảm 30 - 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu tìm kiếm và giao dịch nhà đất tại thị trường Đà Nẵng - Quảng Nam đã giảm 63% - 73% so với cùng kỳ 5 năm trước.

Theo ông Nguyễn Văn Việt, Giám đốc Công ty CP Đầu tư thương mại và truyền thông VRM, đất nền tại Đà Nẵng trong 6 năm qua có thể được chia ra làm 4 giai đoạn:

Giai đoạn đầu từ năm 2014-2018 giá đất nền tại các KĐT lớn như: Hòa Xuân, Golden Hill, FPT City... tăng trưởng đều đặn khoảng 15%/năm

Giai đoạn hai từ giữa năm 2018 đến quý I năm 2019 giá đất nền tăng mạnh, thậm trí gấp hai gấp ba lần và lên đến đỉnh điểm vào năm quý I năm 2019

Đến giữa năm 2019 thì số lượng giao dịch giảm hẳn đồng nghĩa giá đất nền chạy ngang, không lên cũng chẳng xuống

Giai đoạn khủng hoàng rơi vào thời điểm từ cuối năm 2019 đến đầu năm 2020 khi đại dịch Covid bắt đầu bùng phát tại Việt Nam. Kéo theo hệ lụy giá đất nền tại đây giảm mạnh, trung bình từ 20-30% tùy từng khu vực.

Theo đó giá nhượng đất nền tại các KĐT lớn đã “hụt” đi đáng kể: KĐT Hòa Xuân thuộc phía Nam Đà Nẵng (thuộc quận Cẩm Lệ) đỉnh điểm từ 4 tỷ/lô nay chỉ còn ngót ngét 3 tỷ/lô. KĐT FPT City còn 2,4 tỷ/lô so với 3,6 tỷ/lô vào đầu năm 2019. KĐT Golden Hill có vị trí phía Tây Bắc TP Đã Nẵng cũng vậy, giảm chỉ còn 2,2 tỷ/lô so với 3,6 tỷ/lô có diện tích 100m2 và mặt đường 7,5m. Ngoài ra tại Nam Tri Phương giá đất nền cũng giảm sâu từ 5 tỷ/lô xuống chỉ còn gần 3 tỷ/lô 100m2.

Nguyên nhân do đâu?

Việc thị trường BĐS Đà Nẵng liên tiếp “ngủ đông” trong giai đoạn từ đầu năm 2020 đến nay khiến không ít nhà đầu tư có ý định “rót mật” vào “Thành phố du lịch” này cũng phải suy nghĩ lại.

Theo chia sẻ của bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Tổng giám đốc Beehouse: Dưới tác động của dịch Covid từ đầu năm đến nay nền kinh kế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang phải chịu ảnh hưởng hết sức nặng nề và Đà Nẵng cũng không ngoại lệ. Nền kinh tế khó khăn, hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch bị đình trệ khiến cho cả người dân và doanh nghiệp đều bị “cạn tiền” buộc họ phải bán các khoản đầu tư trước đó để duy trì hoạt động. Chưa kể đến việc những nhà đầu tư sử dụng chủ yếu là nguồn vốn đi vay bây giờ đang chịu áp lực từ lãi xuất ngân hàng.

Cũng bàn về nguyên nhân dẫn đến giá đất nền tại thị trường BĐS Đà Nẵng giảm mạnh, ông Nguyễn Văn Việt, Giám đốc Công ty CP Đầu tư thương mại và truyền thông VRM chỉ ra rằng: Không chỉ chịu ảnh hưởng do dịch Covid mà giá đất nền tại Đà Nẵng nói chung và tại các KĐT lớn nói riêng giảm mạnh còn nguyên nhân sâu xa khác, đó là mức thu nhập của người dân tại Đà Nẵng không đủ đáp ứng nhu cầu đầu tư của họ.

Trung bình hiện nay mức thu nhập của một người dân tại Đà Nẵng rơi vào khoảng 5-6 triệu đồng/người/tháng, trong khi đó giá đất nền tại các KĐT lớn lớn như: Hòa Xuân, Golden Hill hay FPT City... rơi vào khoảng 3 tỷ/lô.

Việc thu nhập người dân còn thấp nhưng giá đất lại tăng nhanh cho thấy những dấu hiệu “sốt ảo” tại thị trường Đà Nẵng.

Thị trường đất nền Đà Nẵng khi nào mới phục hồi?

Việc giá đất nền các KĐT lớn tại Đà Nẵng cứ “hao hụt” như vậy là điều mà không ai muốn. Tuy nhiên đến khi nào thị trường BĐS nói chung và giá đất nền nói riêng tại đây mới “đi đúng quỹ đạo” vốn có của nó. Điều này có lẽ phụ thuộc chủ yếu vào việc đại dịch Covid khi nào mới hết. Thêm vào đó khoản thu nhập trung bình của người dân tại “Thành phố du lịch” này cũng cần được cải thiện.

Nhiều đánh giá cho rằng, nếu đà phục hồi xuất hiện thì thị trường thứ cấp sẽ phục hồi trước thị trường sơ cấp. Điều này có thể kéo theo hệ lụy giá đất nền sẽ còn tiếp tục “đi xuống”. Vì đơn giản phần lớn người mua trong giai đoạn thị trường hồi phục họ sẽ ưu tiên những sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý... sử dụng với mục đích ở là chủ yếu. Trong trường hợp cần huy động tài chính, nhà đầu tư có thể đem giao dịch, bán, thế chấp nhằm huy động vốn khi cần thiết.

Trong khi đó, với các nhà phát triển dự án, họ sẽ ưu tiên chờ đợi sự phục hồi của thị trường rồi mới mạnh dạn đầu tư để tối ưu hoá trong việc sử dụng đồng vốn đầu tư.

Một yếu tố tích cực có thể kể đến là nhờ việc giá đất nền ở các KĐT lớn tại Đà Nẵng đang có xu hướng giảm mạnh như hiện nay mà hiện tượng “sốt giá ảo” ở một số phân khúc trọng điểm có thể sẽ được kiểm soát. Đồng thời giá thị trường BĐS tại TP Đã Nẵng có thể sẽ “bình ổn” trở lại, theo đó người dân có thể mua các bất động sản với giá trị thực.

Kiều Trọng Linh

vnfinance.vn