Được biết, Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower (Sài Gòn One Tower, tên cũ là Sài Gòn M&C Tower), tọa lạc tại 34 Tôn Đức Thắng, quận 1. Tài sản thu giữ chính là toà nhà cao thứ 3 TP.HCM. Tài sản này sẽ được VAMC tổ chức đấu giá công khai để thu hồi vốn cho ngân hàng. Điều này được xem là một bước đi mới mẽ, với kỳ vọng đẩy mạnh tiến độ giải quyết nợ xấu, thúc đẩy cho nền kinh tế phát triển.

Dấu chân… năm tháng

Tháng 8/2017,Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) chỉ thị giao cho VAMC nhiệm vụ đặc thù chuyên trách xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42. Do đó, VAMC đã phối hợp hỗ trợ tối đa với 6 NH (ACB, Sacombank, BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank) được NH Nhà nước chọn lựa thí điểm triển khai Nghị quyết 42 để xử lý nhanh nợ xấu của hệ thống NH.

Chiều 11/6/2018, NHNN họp báo thông tin về kết quả hoạt động NH 6 tháng đầu năm 2018. Thông tin từ NHNN cho hay, sau khi có Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD, tới cuối tháng 3/2018, tổng nợ xấu nội bảng của hệ thống TCTD chiếm 2,18% tổng dư nợ. Lũy kế từ 15/8/2017 (khi Nghị quyết 42 có hiệu lực) đến cuối tháng 3/2018, toàn hệ thống đã xử lý được 100,5 ngàn tỷ đồng ( tương đương 4,4 tỷ USD). Như vậy, con số nợ xấu xử lý được rất khả quan, tạo tiền đề và niềm tin cho những bước đi tiếp theo trong việc xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Thùy, Phó trưởng ban phụ trách Ban giám sát tổng hợp, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, kết quả xử lý này vẫn chưa được như kỳ vọng do hoạt động bán nợ xấu theo giá thị trường còn rất hạn chế, quá trình tái cơ cấu các NH yếu kém và NH được mua “0 đồng” còn chậm.

Lãnh đạo VAMC cho biết, năm 2018, VAMC sẽ tăng vốn điều lệ từ 2.000 tỉ đồng lên 5.000 tỉ đống và đến năm 2020 tăng lên 10.000 tỉ đồng. Tuy số vốn này không lớn so với 10 tỉ USD nợ xấu mà VAMC đang quản lý, nhưng với nguồn lực này cùng với chức năng nhiệm vụ được giao là thực hiện Nghị quyết 42, sự hỗ trợ của các bộ ngành, chính quyền các đại phương sẽ làm cho việc xử lý nợ xấu chuyển biến tích cực.

Trở lại việc VAMC đã thu giữ tài sản đảm bảo của Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower để xử lý và thu hồi nợ. Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C, do các cổ đông “tên tuổi” sáng lập. Đó là Công ty cổ phần M&C (nắm 49%), Tổng công ty Du lịch Sài Gòn - Saigontourist (nắm 30%), Ngân hàng TMCP Đông Á (6%), Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á (10%), Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận PNJ (5%). Dự án được thực hiện theo hình thức tổng thầu EPC, do nhà thầu Bouygues Batiment International thi công. Ngoài ra, các tên tuổi lớn như DP Architects của Singapore (thiết kế kiến trúc), Cisco Systems của Mỹ (tư vấn hệ thống mạng quản lý tòa nhà)… cũng tham gia vào dự án. 

 Khởi công từ năm 2007, Saigon One Tower dự kiến hoàn thành vào năm 2009 và trở thành tòa nhà cao thứ 3 tại TP.HCM với 41 tầng, chiều cao trên 195 m (sau Bitexco Financial Tower 68 tầng, The One 55 tầng). Dự án được xây trên khu đất vàng 6.672,2 m2, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 127.126 m2 (tính cả hầm khoảng 152.000 m2). Trong đó, 6 tầng khối đế dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000 m2, khu văn phòng hạng A gồm 34 tầng có diện tích 49.000 m2, còn lại là khu căn hộ 133 căn. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 238 triệu USD (tương đương 5.000 tỷ đồng).

 Thời điểm cuối năm 2011, khi dự án bị ngưng thi công, ước tính 80% khối lượng công việc đã hoàn thành. Dự án dời thời điểm hoàn thành sang năm 2012 rồi 2013 nhưng vẫn không thể hoàn thành. Những hạng mục công việc còn lại gồm lắp kính phần còn lại bên ngoài tòa nhà, cơ điện (M&E), xây dựng vách ngăn, lát sàn... Hiện dự án đang bị xuống cấp, hệ thống thang máy, thang cuốn hỏng hóc, nhiều khối bê tông chuyển màu đen sì...

 Một bất lợi khác, hai năm trước, các cổ đông sáng lập ban đầu là Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á và PNJ lần lượt thoái vốn. Công ty Cổ phần M&C ngưng hoạt động vì nợ thuế. Gần đây, cơ cấu công ty cổ phần đầu tư địa ốc M&C, chủ đầu tư dự án có sự thay đổi khi doanh nghiệp này công bố con dấu cũng như lãnh đạo, người đại diện theo pháp luật mới.

 Có thể dễ dàng nhìn thấy 3 lý do khiến Saigon One Tower “nằm im” trong nhiều năm qua. Trước hết là do các cổ đông chưa thu xếp được vốn để tiếp tục xây dựng. Theo đó, việc ngừng thi công cũng là một cách giãn tiến độ để chờ thị trường hồi phục. Mặt khác, dự án gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa một phần diện tích nhỏ còn lại.

Hiệu quả xử lý nợ xấu

 VAMC mua lại dự án này với 1.500 tỷ đồng, tức khoảng 50% giá gốc. Hiện nay, tổng nợ của dự án lên con số hơn 7.000 tỷ đồng, trong đó nợ gốc 3.500 tỷ đồng và nợ quá hạn 3.700 tỷ đồng. Đây là khoản nợ xấu của MaritimeBank và DongABank. Theo VAMC, việc thu giữ tài sản được thực hiện theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (TCTD), Chỉ thị số 32/CT-TTg ngày 19.7.2017 của Thủ tướng Chính phủ và Chỉ thị số 06/CT-NHNN ngày 20.7.2017 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc thực hiện Nghị quyết số 42.

 Trước đó, VAMC đã có yêu cầu CTCP Sài Gòn One Tower bàn giao tài sản bảo đảm trước ngày 5/5/2017 để xử lý nợ, nhưng công ty chưa thực hiện. Đây là món thu giữ đầu tiên theo Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu các TCTD của Quốc hội theo quy định của pháp luật. Việc thu giữ tài sản nhằm tạo ý thức cho các TCTD, khách hàng và cho cả cơ quan chức năng. Điều này sẽ mở ra một cơ chế mới về xử lý nợ xấu. Việc làm này có 2 đích đến là giải quyết vốn cho ngân hàng, tái đầu tư cho nền kinh tế. Thứ 2 là khi chủ đầu tư cũ không đủ nguồn lực triển khai tiếp và để dự án đắp chiếu 5 – 7 năm, không có phương án trả nợ khả thi, thì giao cho chủ đầu tư khác có tiềm lực để chính dự án được sớm hoàn thiện, đưa vào vận hành. Đây cũng là một nguồn lực cho nền kinh tế.

 Theo thông tin được Tập đoàn kiến trúc RSP (Singapore) công bố, cho thấy công ty này đang thực hiện dự án hoàn thiện công trình tòa cao ốc có vị trí chiến lược ở giao lộ đường Hàm Nghi và Võ Văn Kiệt của chủ đầu tư là Công ty CP phát triển Bất động sản Alpha King (Alpha King Real Estate Development JSC). Dự án này chính là Saigon One Tower - tòa cao ốc "đắp chiếu" nhiều năm qua. Theo RSP, dự án này sẽ khởi động xây dựng lại và dự kiến hoàn thành vào năm 2018 với điểm nhấn là một quán bar ngoài trời lớn nhất Việt Nam. Đây là một tổ hợp chung cư, văn phòng và thương mại cao cấp.

 Lãnh đạo VAMC cho biết, VAMC đang ráo riết tổ chức phân tích, phân loại những món nợ xấu đã mua về đây ( khoảng 230 nghìn tỷ đồng), để nắm rõ thực trạng của nợ xấu của doanh nghiệp, cá nhân, tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu...  nhằm đưa ra biện pháp xử lý phù hợp.

 Với các khoản nợ xấu 600.000 tỷ đồng phải xử lý đến năm 2020, trong đó 60-70% là các khoản nợ có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, thì việc thu giữ này sẽ là bước tiếp theo để mở ra cơ chế đấu giá công khai, để các chủ đầu tư mới tiếp tục triển khai dự án.

Ngân hàng đua chuyển nợ

Nhằm giải quyết nhanh nợ xấu, năm 2017, Sacombank đã đề xuất danh mục các khoản nợ xấu để bán cho VAMC theo giá trị thị trường với giá trị tối thiểu 1.000 tỉ đồng. Riêng các khoản nợ xấu mà VAMC đã mua bằng trái phiếu đặc biệt, hai bên đánh giá, phân loại nợ đã đưa ra các giải pháp phù hợp.

Việc VAMC đã mạnh tay mua đứt cả trăm ngàn tỉ đồng nợ xấu đã tạo được sự lạc quan trong xử lý nợ xấu vốn ì ạch lâu nay. Bởi, khi bán đứt được nợ xấu, các NH thu hồi được vốn, giảm thiểu chi phí hoạt động, góp phần ổn định lãi suất. gần đây, Sacombank đã ký hợp đồng bán 2.850 tỉ đồng nợ xấu từ 3 khoản nợ của 3 doanh nghiệp cho VAMC. Các khoản nợ này đều có tài sản thế chấp là bất động sản, máy móc thiết bị có giá trị tại Đà Nẵng và TP HCM. Theo đó, 2 khoản nợ của nhóm Công ty Hoàn Cầu (bao gồm Công ty CP Hoàn Cầu Khánh Hòa và Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang) có giá trị hơn 2.577 tỉ đồng, trong đó nợ gốc là 2.400 tỉ đồng, lãi phát sinh và phí hơn 177 tỉ đồng. Số tài sản này gồm 8 lô đất có tổng diện tích hơn 51.000 m2 tọa lạc tại quận 7, TP HCM mà nhóm Công ty Hoàn Cầu thế chấp cho Sacombank để vay 2.400 tỉ đồng vào năm 2014 và đến nay đã trở thành nợ xấu. Theo đó, VAMC cũng đã mua đứt khoản nợ này từ Sacombank bằng trái phiếu đặc biệt và trở thành chủ nợ của nhóm Công ty Hoàn Cầu.

 Khác biệt của việc bán nợ cho VAMC lần này là các NH nhanh chóng thu hồi vốn, tăng thêm năng lực tài chính. Còn VAMC có lãi mới quyết định mua nợ. Việc VAMC mua nợ theo giá thị trường và hỗ trợ xử lý nợ xấu sẽ giúp các NH cơ bản giải quyết mục tiêu giảm tỉ lệ nợ xấu. Trong khi đó, ông Võ Văn Châu, Tổng Giám đốc NH TMCP Kiên Long (Kielongbank), cho biết NH này cũng đã bán đứt cho VAMC phần nợ xấu không nhỏ, sau khi đắn đo, phân loại.

Pháp lý và quyền lợi liên quan

VAMC cho biết trong năm nay, sẽ thực hiện các quy trình để bán đấu giá công khai trên thông tin đại chúng theo quy định của pháp luật. VAMC cho biết, dự án này, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C chỉ sở hữu quyền sở hữu và quyền khai thác tầng hầm, khu trung tâm thương mại, khu văn phòng cho thuê, các công trình phụ và 14.954,8 m2 diện tích khai thác kinh doanh thực tế (diện tích thương phẩm) của khu căn hộ cao cấp. Diện tích này tương ứng từ tầng 7 đến tầng 28 của tòa nhà. Theo thông tin, số diện tích còn lại từ tầng 29 trở lên thuộc phần sở hữu của Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) thông qua số vốn góp bằng tài sản đất. Tuy nhiên, phía Saigontourist cũng đã dần thoái vốn thoát khỏi dự án tai tiếng này.

 Sài Gòn One Tower còn có những căn hộ. Do vậy, quyền lợi của những người mua căn hộ tại dự án này sẽ được xử lý thế nào là một điều khó khăn về pháp lý. Thực tế, chủ đầu tư của dự án này là một nhóm cổ đông, do vậy, nếu nhóm cổ đông này có thực hiện mua bán trước phần căn hộ thì VAMC khó có thể biết được. Bởi đây là phần trách nhiệm của chủ đầu tư với những người có liên quan. Và, VAMC không biết được những giao dịch kiểu nhận tiền của chủ đầu tư với một khách hàng A, hay khách hàng B nào đó.

Một điều có thể dễ dàng nhận thấy là dù số lượng dự án bất động sản bị xiết nợ tương đối nhiều nhưng số mang ra bán đấu giá và có đơn vị mua lại chỉ đếm trên đầu ngón tay. Từ cuối năm 2017, Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) đã 3 lần rao bán đấu giá dự án cao ốc văn phòng V-Ikon (quận Bình Thạnh, TP HCM) thu hồi từ Công ty TNHH Việt Thuận Thành.

Lúc đó, mức giá đầu tiên mà Agribank AMC rao bán là 373,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, đến cuộc bán đấu giá lần thứ 3, mức giá của dự án này đã giảm còn 299,05 tỉ đồng nhưng vẫn không có doanh nghiệp (DN) nào tham gia.

Tháng 10-2017, Ngân hàng (NH) TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng đã thông báo bán đấu giá khu dân cư 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP HCM) để xử lý khoản nợ xấu gần 1.100 tỉ đồng của Công ty CP Đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584. Giá khởi điểm được đưa ra là 810,3 tỉ đồng (đã bao gồm thuế GTGT). Tuy nhiên, đến nay, việc bán đấu giá thu hồi nợ tại dự án này vẫn đi vào ngõ cụt.

Nhiều NH cho rằng trước mắt, với các khoản nợ xấu mua đứt, VAMC đều thanh toán bằng trái phiếu đặc biệt bởi số vốn của tổ chức này hiện chỉ có 2.000 tỉ đồng (năm nay sẽ tăng lên 5000 tỷ đồng). Như thế, VAMC đã gián tiếp thanh toán tiền mua nợ xấu thông qua trái phiếu đặc biệt và đến một lúc nào đó, tổ chức này bán được tài sản thế chấp sẽ thanh toán bằng tiền "tươi" và NH trả lại trái phiếu đặc biệt cho VAMC.

 Hiện nay, có thể thấy rằng, VAMC thu giữ tòa nhà, nhưng việc xử lý khối tài sản trên không hề dễ dàng. Bởi, dự án đã “nằm bất động” quá lâu. Điều này đã phát sinh thêm  nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là xử lý các khoản nợ, trong đó có nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ khách hàng và nhà thầu. Do vậy, việc xác định giá trị thực sẽ khó khăn, vì đây là công trình chưa hoàn thiện.

Nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản và các ngành có liên quan đến bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án nằm bất động khá lâu, làm xấu vẻ mỹ quan của thành phố. Tính gộp tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu mà VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được và nợ có nguy cơ cao trở thành nợ xấu trên cơ sở tính toán của Ngân hàng Nhà nước, thì chiếm tỷ lệ khoảng 10,08% trên tổng dư nợ cho vay. Trong điều kiện áp dụng đồng bộ các giải pháp hạn chế nợ xấu, thì hàng năm nợ xấu vẫn phát sinh thêm 1,3-1,5% trên tổng dư nợ.

• TP.HCM: Thực phẩm đồng loạt tăng giá
• Xuất khẩu nông sản vào Trung Quốc: Thách Thức & Cơ hội
• Dừng thực hiện quy định: “Siêu thị mở cửa xuyên lễ, khuyến mãi 3 lần một năm”

Trâm Anh