Theo đó, bên cạnh những đề nghị làm rõ hơn các khái niệm, câu từ được đưa ra trong dự thảo, Hội thẩm định giá Việt Nam còn chỉ ra nhiều điểm chưa hợp lý trong nội dung quy định. Cụ thể một số kiến nghị nổi bật sau:

Khoản 1, Khoản 2 của Điều 5, Dự thảo đưa ra khá nhiều nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất mà không quy định rõ tư vấn phải thu thập tất cả các nguồn thông tin hay thu thập một trong các nguồn thông tin đó để xác định giá đất. Trong trường hợp phải thu thập tất cả các thông tin như Dự thảo sẽ dẫn đến việc xử lý thông tin về giá để xác định giá cho mọi loại đất gặp khó khăn khi giá thu thập của các nguồn có những mức chênh lệch nhau.

Do đó, Hội thẩm định giá kiến nghị: Hoặc quy định là "Tư vấn, thu thập thông tin phù hợp với phương pháp định giá lựa chọn từ một trong các nguồn sau"; Hoặc quy định thứ tự ưu tiên các loại thông tin, nguồn thông tin cần thu thập.

Tại Khoản 3 của Điều 5 cần quy định chặt chẽ về chứng lý để chứng minh về “Trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn…” theo hướng các cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn có văn bản thông báo cho tổ chức tư vấn xác định giá về nội dung “chưa có”, “không có” các số liệu nói trên… nhằm tránh các rủi ro về pháp lý trong hoạt động tư vấn xác định giá.

Tại điểm c, Khoản 3, Điều 8 quy định: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.

Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng quy định như trên là chưa hợp lý do chưa tính đúng, tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Thay vào đó là lợi nhuận phải được tính trên tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Đặc biệt, tổng chi phí đó phải bao gồm cả “tiền sử dụng đất” -  là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Sở dĩ lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tiền sử dụng đất là vì: Lợi nhuận của nhà đầu tư mà Dự thảo quy định mới chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản, chưa phải là lợi nhuận của tổng chi phí đầu tư bao gồm cả chi phí trả tiền sử dụng đất cộng cộng với chi phí đầu tư phát triển bất động sản.

Vì vậy, nếu chỉ tính lợi nhuận trên chi phí của một khâu đầu tư để hình thành giá trị tài sản là không đúng với nguyên lý hình thành giá.

Ngoài ra, nếu không tính lợi nhuận cho nhà đầu tư trên chi phí về tiền sử dụng đất phải nộp là phủ nhận nguyên lý “Giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “Giá trị tương lai của tiền” khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào.

Nếu nhà đầu tư được Nhà nước khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào phần nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không được tính vào tổng chi phí phát triển.

Bãi bỏ quy định về giấy chứng nhận Thẩm định viên

Hội thẩm định giá Việt Nam đề nghị nên bãi bỏ quy định “… và Giấy Chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành” tại điểm b, Khoản 1, Điều 39, mà chỉ quy định như sau: “Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá”.

Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, Dự thảo đã không kế thừa tính đúng đắn của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ khi quy định về vấn đề trên.

Dự thảo không phù hợp với thực tiễn của hệ thống thẩm định giá đã làm tư vấn định giá đất trong mấy thập kỷ qua, kể từ khi Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa có chức năng định giá đất.

Ngoài ra, để có Thẻ thẩm định viên về giá, người học bắt buộc phải qua các khóa đào tạo kiến thức cơ bản và được cập nhật hàng năm, phải dự kiểm tra, có chứng chỉ hoàn thành khóa học sau đó phải dự thi kỳ thi quốc gia về kiến thức do Bộ Tài chính tổ chức theo quy định của Luật Giá.

Họ đã phải bỏ kinh phí để được đào tạo các kiến thức cơ bản về định giá nói chung và định giá đất nói riêng, nay lại phải bỏ tiền học lấy chứng chỉ cùng về giá đất. Dự thảo sẽ dẫn đến làm lãng phí thời gian, tiền bạc của gần 2000 thẩm định viên đang có Thẻ thẩm định viên hiện nay.

Tân Nguyên