SO HUU TRI TUE
Thứ sáu, 19/04/2024
  • Click để copy

Quy định mới về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng

15:11, 06/02/2024
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

 Phương pháp định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.

Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

quy-dinh-moi-ve-phuong-phap-dinh-gia-dat-va-dieu-kien-ap-dung-0

 

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:

Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại…

Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP cũng bổ sung Điều 5b về thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Theo đó, các thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm:

Thứ nhất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Thứ hai, giá đất đã thực hiện thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng.

Thứ tư, giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Nghị định nêu rõ: Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu thập từ các nguồn sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức đấu giá tài sản; cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản…

quy-dinh-moi-ve-phuong-phap-dinh-gia-dat-va-dieu-kien-ap-dung-8

 

Cũng theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập từ các nguồn sau:

Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 3 năm (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.

Trường hợp thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất để so sánh.

Chí phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định trên được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố; trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm b khoản 5 điều này.

Khi cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã khẳng định, trong Luật Đất đai, khó nhất là vấn đề tài chính đất đai. Trong tài chính đất đai, khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó, trong Luật Đất đai (sửa đổi) phải quy định nguyên tắc định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến.

Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Đạo luật quan trọng này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025./.

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

Về quyết định giá đất cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Tin khác

Tin tức 4 giờ trước
(SHTT) - Theo công bố của Ban Chỉ đạo CCHC của Chính phủ, trong năm 2023, thành phố Hà Nội tiếp tục đạt được xếp hạng thứ 3 cả nước về chỉ số cải cách hành chính.
Tin tức 20 giờ trước
(SHTT) - UBND Thành phố Hà Nội mới đây đã chính thức khởi động chương trình hỗ trợ ôn thi tốt nghiệp THPT năm 2024 trên truyền hình và ứng dụng đa phương tiện. Theo đó, từ ngày 19/4, học sinh có thể theo dõi các chương trình ôn tập trực tuyến trên kênh H2 của Đài PT-TH Hà Nội và ứng dụng HANOI ON.
Tin tức 21 giờ trước
(SHTT) - Nhằm đảm bảo trật tự kinh doanh, góp phần bình ổn thị trường, nâng cao chất lượng công tác tổ chức Lễ hội đền thờ Lê Hoàn năm 2024, lực lượng chức năng tỉnh Thanh Hóa đã triển khai nhiều biện pháp tăng cường giám sát hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ xuyên suốt thời gian diễn ra lễ hội.
Tin tức 21 giờ trước
(SHTT) - “Tuổi trẻ sáng tạo” là một trong những phong trào truyền thống của đoàn thanh niên các cấp trên địa bàn Quảng Ninh. Phong trào này đi sâu, đi sát vào những nhiệm vụ mà tỉnh và các địa phương đang triển khai.
Tin tức 21 giờ trước
(SHTT) - Tỉnh ủy – HĐND – UBND – Ủy ban MTTQ Việt Nam tỉnh Thanh Hóa vừa có Thư kêu gọi ủng hộ, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho hộ nghèo, gia đình chính sách, hộ còn khó khăn về nhà ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.