Vinamilk

Doanh nghiệp địa ốc lại rầm rộ huy động vốn triển khai dự án qua phát hành trái phiếu

(SHTT) - Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản đang ngày càng bị siết chặt, các doanh nghiệp địa ốc đã tìm cách xoay xở, huy động vốn bằng phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu bất động sản cũng đang bộc lộ những khuyết điểm và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Huy động vốn qua phát hành trái phiếu để “hồi sinh” dự án?

Công ty TNHH Saigon Glory vào ngày 18/6/2020 vừa qua đã phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 36 tháng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản.

Đối với năm thứ nhất kể từ ngày phát hành, lô trái phiếu này sẽ được tính lãi suất (danh nghĩa/thực tế) là 11%/năm; Từ năm thứ hai trở đi, mức lãi suất sẽ bằng tổng của 4,5%/năm cộng với lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi đó và không thấp hơn 11%/năm.

Tổ chức tư vấn phát hành, đại lý phát hành, đăng ký và lưu ký là CTCP Chứng khoán Tân Việt, trong khi đơn vị quản lý tài khoản là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu này là vốn góp tại Công ty TNHH Saigon Glory và các tài sản bảo đảm khác do Đại diện Người sở hữu trái phiếu và Tổ chức phát hành quyết định.

Theo những động thái gần đây của Công ty TNHH Saigon Glory, dư luận đồn đoán số tiền 1.000 tỷ này sẽ tiếp tục được dùng để phát triển dự án The Spirit of Saigon quy mô 8.600 m2 tại khu tứ giác Bến Thành (số 1 Phạm Ngũ Lão, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP. HCM).

a

 Sau hàng loạt động thái của chủ đầu tư Spirit of Saigon, dư luận  đang kỳ vọng vào sự hồi sinh mạnh mẽ của dự án này.

Việc huy động số vốn lớn trong thời gian ngắn (chưa đầy 1 tuần) là cơ sở để giới đầu tư tin tưởng vào sự hồi sinh mạnh mẽ của dự án trên khu đất vàng đối diện chợ Bến Thành.

Dự án The Spirit of Saigon được giao cho Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư từ năm 2013, tuy nhiên rơi vào cảnh đình trệ nhiều năm sau đó. Tới tháng 7/2018, Bitexco thành lập công ty con có thên Công ty TNHH Saigon Glory và chuyển dự án Spirit of Saigon về pháp nhân này.

Một dự án khác cũng đang được kỳ vọng sẽ “hồi sinh” thông qua việc huy động vốn bằng phát hành trái phiếu doanh nghiệp là siêu dự án Stella Mega City Cần Thơ của CTCP Kita Invest (Công ty thành viên của Kita Group).

Theo đó, từ ngày 4/5 đến 5/5 vừa qua, Kita Invest đã liên tục thực hiện 6 đợt phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư tổ chức trong nước, mức vốn huy động tổng cộng 2.100 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu này đều có kỳ hạn 3 năm loại hình không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản. Đặc biệt, tất cả các đợt phát hành đều được thu xếp bởi CTCP Chứng khoán KB Việt Nam và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).

Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 11,5%. Đối với các kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất được xác định bằng lãi suất điều chuyển vốn của VPBank cộng với biên độ là 4%/năm, nhưng không thấp hơn 11,5%/năm trong mọi trường hợp.

Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu không được tiết lộ cụ thể, chỉ được cho biết là các quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận thuộc sở hữu của tổ chức phát hành (Kita Invest) hoặc bên thứ 3 khác.

Việc huy động thành công 2.100 tỷ đồng trái phiếu qua 6 đợt phát hành liên tục được cho là sẽ sử dụng vào mục đích “hồi sinh” siêu dự án Stella Mega City Cần Thơ của Kita Group.

Ngoài ra, nhiều đại gia trong lĩnh vực địa ốc đã phát hành trái phiếu giá trị hàng ngàn tỷ đồng thành công. Đơn cử như TNR Holdings với trên 5.300 tỷ đồng chia thành nhiều đợt phát hành, lãi suất bình quân 10,9%, kỳ hạn hơn bốn năm; Phú Mỹ Hưng với 900 tỷ đồng lãi suất 7,15%; Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%...

Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao như Công ty BĐS Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12%, kỳ hạn bốn năm; Công ty City Garden với 1.598 tỉ đồng, lãi suất 13,3%, kỳ hạn bình quân hơn hai năm…

Giải tỏa cơn “khát vốn” 

Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đang là xu hướng ngày càng tăng trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, buộc các doanh nghiệp phải xoay xở theo nhiều kênh khác để tìm vốn.

Trên thực tế, xu hướng đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu đã diễn ra trong suốt năm 2018, 2019 khi Ngân hàng Nhà nước ban hành các thông tư theo hướng dần siết chặt tín dụng bất động sản. Thị trường khó khăn, không tiếp cận được vốn vay ngân hàng và gần đây nhất là đại dịch Covid – 19 khiến nền kinh tế, trong đó lĩnh vực BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề… là những tác nhân khiến xu hướng huy động vốn thông qua trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc càng trở nên mạnh hơn.

Năm 2019, có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Xét về tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công, nhóm doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%). Tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.

Bước sang năm 2020, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tháng 1/2020 là 13.374 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

bds2

Nhiều doanh nghiệp vốn tự có hạn chế, vẫn tham vọng triển khai siêu dự án. Việc phát hành trái phiếu giải tỏa cơn "khát vốn" cho doanh nghiệp địa ốc, nhưng cũng tiềm ẩm nhiều rủi ro. 

Theo báo cáo của Công ty chứng khoán SSI mới đây, trong quý I/2020, các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu lãi cao. Cụ thể, báo cáo của SSI ghi nhận, nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về khối lượng phát hành với tỷ lệ 49%, tương ứng với 23.202 tỷ đồng. Đặc biệt, lãi suất phát hành bình quân trong qúy I là 10,77%/năm, tăng 43 điểm cơ bản so với bình quân năm 2019, dù kỳ hạn bình quân ngắn hơn 1-2 tháng.

“Trong quý vừa qua, đã có có 33 doanh nghiệp BĐS phát hành tổng cộng 23.200 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ và bằng 18,3% tổng lượng phát hành cả năm ngoái”- báo cáo của SSI nêu rõ.

Còn theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, cho thấy tính đến 31/12/2019 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 521.822 tỷ đồng, tăng 12,82% so với năm 2018. Tính đến tháng 2/2020, dư nợ tín dụng bất động sản là hơn 531.000 tỷ đồng.

Tốc độ tăng dư nợ tín dụng có xu hướng giảm. Nếu năm 2018 tăng 6%, năm 2019 chỉ tăng 4%, quý I/2020 tăng 1,76%. Tỷ trọng dư nợ bất động sản đối với toàn ngành cũng giảm (năm 2018 chiếm 6,93%, năm 2019 chỉ chiếm 6,37%, quý I/2020 chiếm 6,47%).

Bên cạnh đó, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Riêng tỷ trọng dư nợ tín dụng trong bất động sản giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019.

Số liệu trên cho thấy, tín dụng cho bất động sản hẹp lại thì lượng trái phiếu bất động sản lại ngược chiều. Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Với việc hạn chế cho vay bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động này đều rất khó. Để khắc phục tình trạng này, không ít doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu để giải tỏa “cơn khát” vốn.

Cảnh báo rủi ro

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh, mặt tích cực sẽ làm tăng quy mô, tăng tính hấp dẫn của thị trường và đặc biệt là vai trò kênh dẫn vốn có nhiều ưu việt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

Nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các doanh nghiệp phát hành bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Theo ông Châu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thật đảm bảo tính minh bạch, chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

bds3

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) 

Còn theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội nhận định, lãi suất trái phiếu cao mà một số doanh nghiệp đưa ra sẽ gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng chung cho cả thị trường. Tuy nhiên, phải nhìn kỹ lại xem những doanh nghiệp phát hành trái phiếu lãi suất cao như vậy thì ai là người mua, việc mua bán có thực chất hay không?

Cùng chung nỗi băn khoăn của nhiều chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cảnh báo một số rủi ro tiềm ẩn cho các nhà đầu tư như việc nhiều trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản yếu kém thực hiện, không có hoặc báo cáo tài chính không đầy đủ, phát hành trái phiếu ở mức lãi suất cao để hút nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Điều này vô hình chung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu.

Nguy cơ này lại càng lớn hơn khi các doanh nghiệp bất động sản sử dụng vốn huy động được từ trái phiếu không đúng mục đích hoặc không hiệu quả, họ có thể phá sản hoặc mất khả năng trả nợ cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cũng có thể doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu cho dự án chưa rõ ràng về pháp lý, doanh nghiệp dùng tiền thu được để đầu tư vào những dự án có mức rủi ro cao, thậm chí dùng để mua đi bán lại bất động sản,… Khi đó nếu người dân và các thành phần kinh tế lại đổ vốn ồ ạt vào vào thì thật sự có nguy cơ đây là một cái bẫy của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Hải Lan