Thị trường ảm đạm, các chủ đầu tư tung chính sách kích cầu đầu tư

Trong thời gian qua, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xem là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ yếu tố dịch bệnh. Hầu hết các hoạt động tê liệt vì giãn cách xã hội. Nhiều cơ sở du lịch không có doanh thu.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2021 của DKRA Việt Nam cho biết, so với tất cả phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ ven biển chịu tác động nặng nề nhất, sức tiêu thụ thấp nhất kể từ tháng 7/2020 đến nay. Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán và sức cầu toàn thị trường ở mức rất thấp.

Biệt thự biển chỉ bán được 82 căn trong ba tháng qua, nhiều dự án đã đóng giỏ hàng và không ghi nhận phát sinh giao dịch.  Shophouse biển tuy bán được 456 căn trong quý 3, là phân khúc có sức tiêu thụ ở mức cao so với các phân khúc nghỉ dưỡng khác nhưng thanh khoản vẫn giảm 42% so với quý trước đó.

Nếu nhìn trong ngắn hạn, các chuyên gia cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng đang rơi vào giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng so giai đoạn trước.

Trong quý cuối cùng của năm, cùng với các nỗ lực mở cửa kinh tế vào tháng 10/2021, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rục rịch trở lại. Loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng rầm rộ rao bán với kỳ vọng đón sóng phục hồi cuối năm. Trong đó, nhiều dự án tung chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư như chiết khấu cao, cam kết lợi nhuận, chia sẻ lợi nhuận, cam kết lua lại giá cao…

Điển hình tại dự án Vega City Nha Trang, theo các thông tin quảng cáo, hiện sản phẩm shophouse tại đây có giá bán dao động từ 9 – 15 tỷ đồng. Cụ thể, shophouse view mặt biển có mức giá trung bình 15 tỷ; shophouse view mặt đường Phạm Văn Đồng có mức giá trung bình 12,5 tỷ; shophouse view nội khu có mức giá trung bình 9 tỷ.

Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đã tung chính sách hỗ trợ lãi suất 0% cho 65% giá trị căn shophouse tới 24 tháng; chiết khấu tới 8% giá trị căn shophouse cho khách hàng không tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất; chiết khấu thanh toán sớm bằng vốn tự có 10%/năm trên số tiền và số ngày thanh toán trước hạn.

Đáng chú ý, đối với khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị (giá bán có VAT) sẽ được chiết khấu 10%/năm trên số tiền và số ngày thanh toán trước hạn; Đồng thời, chiết khấu thêm 1% cho khách hàng hoặc người thân khách hàng mua từ căn thứ 2 trở lên.

Nhiều thông tin quảng rao bán cho biết, hiện tại, dự án đã bắt đầu nhận đặt chỗ booking có hoàn lại với số 200triệu/1 booking.

Tương tự tại dự án The Holiday Ha Long, chủ đầu tư đang áp dụng chương trình bán hàng với cam kết, chia sẻ doanh thu với nhà đầu tư tỷ lệ 65% – 35%, trong đó 65% doanh thu thuộc về nhà đầu tư và cam kết không thấp hơn 8% giá trị căn hộ trong 2 năm đầu tiên.

Chương trình chia sẻ doanh thu tại The Holiday Ha Long được quảng cáo là “giải pháp đầu tư sinh lời an toàn”, nhà đầu tư có thể tham gia chương trình ủy thác cho thuê của chủ đầu tư và nhận chia sẻ lợi nhuận 65% và không cần lo lắng về chuyện quản lý, tìm kiếm nguồn khách mà lợi nhuận của chủ nhà vẫn được đảm bảo.

Ngoài ra, mua căn hộ The Holiday Ha Long thời điểm này, khách hàng sẽ được tặng 1 cây vàng, được hưởng chính sách chiết khấu 6% khi không tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu từ 2% - 8% khi thanh toán sớm 50% - 95% giá trị căn hộ. Nhà đầu tư còn được hỗ trợ vay 55% giá trị căn hộ tới 20 tháng, ân hạn nợ gốc và  miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian hỗ trợ lãi suất…

Cẩn trọng rủi ro

Có thể nói, chủ đầu tư các dự án nói trên đã đưa ra những chương trình bán hàng với nhiều chính sách hấp dẫn để kích cầu đầu tư khi thị trường vẫn tương đối ảm đạm. Dù vậy, chính sách này cũng có những mặt trái và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đối với chính sách chiết khấu cao lên đến 8%, 10% thậm chí cao hơn là một hình thức giảm giá bán khi thị trường, phân khúc bất động sản hoặc bản thân dự án đó gặp khó khăn trong thanh khoản.

Tuy nhiên, chính sách này cũng không phải là điều gì đó quá mới lạ, gây sốc, gây tò mò hoặc thực sự gây chú ý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay. Bởi những “chiêu trò” này đã được rất nhiều chủ đầu tư sử dụng nhưng vẫn không thể “chiến thắng” bối cảnh thực tế thị trường khó khăn đến mức khốc liệt như hiện nay.

Trước những “chiêu trò” của các chủ đầu tư, nhiều chuyên gia trong ngành khuyên người mua nhà cần phải gạt bỏ những ham muốn “mua rẻ”, “mua giá khuyến mãi” sang một bên và nên chú trọng tới những vấn đề quan trọng hơn khi chuyển về sinh sống như: Tính pháp lý, chất lượng dự án, chất lượng quy hoạch, thiết kế căn hộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

Hơn nữa, mức chiết khấu càng cao thì dự án càng có nguy cơ bị kéo dài tiến độ. Theo phân tích, các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng. Trong trường hợp nếu họ không vay được từ khách hàng, hoặc không vay đủ như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp khó khăn, trục trặc về tiến độ…

Bên cạnh đó, chương trình cho vay ưu đãi lãi suất 0% cũng là “chiêu bài” được sử dụng phổ biến và khá thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên nếu không thận trọng và được tư vấn kỹ càng, “bẫy” lãi suất tín dụng và gánh nặng trả nợ có thể khiến người mua nhà quá sức, thậm chí phải bán, cắt lỗ tài sản khi không còn khả năng trả nợ.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính, ngân hàng cho rằng mua nhà khi có hợp đồng vay vốn ngân hàng cần phải cẩn trọng cao với lãi suất. Thông thường ngân hàng chào mời lãi suất cho vay rất thấp, thậm chí là 0% trong thời gian đầu. Sau đó lãi suất thực tế sẽ được tính dựa trên công thức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng hoặc tính bình quân lãi suất của bốn ngân hàng lớn rồi cộng thêm biên độ 3,5%-4,5%.

Sau thời gian được hỗ trợ, lãi suất sẽ về mức thả nổi theo quy định của ngân hàng. Đáng nói hơn, mức lãi suất theo công thức này sẽ được điều chỉnh từng thời kỳ. Tức là lãi suất huy động tăng lên thì lãi suất cho vay cũng tăng (có thể lên tới 11-12%, thậm chí lên đến 14 – 15% tùy thời kỳ).

Chính vì thế, có nhiều người rơi vào tình trạng ban đầu vay rất hào hứng vì lãi suất quá hấp dẫn nhưng sau thời gian ưu đãi sẽ rơi vào trạng thái không thể “đu” theo được. Và khoản nợ lúc này sẽ trở thành gánh nặng.

Với chính sách chia sẻ doanh thu, nhiều chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận 65/35, 70/30 thậm chí cao hơn với chủ đầu tư. Tuy nhiên rủi ro sẽ xảy đến trong trường hợp doanh thu, lợi nhuận của dự án không như kỳ vọng, chủ đầu tư và khách hàng đương nhiên phải cùng nhau gánh vác.

Thậm chí, nếu dự án kinh doanh không hiệu quả, không có khách thuê, chi phí cho thuê không đủ bù chi phí quản lý dẫn đến thua lỗ thì nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận, mà còn phải “bù lỗ” cho chi phí quản lý vận hành.

Trong trường hợp này, condotel đã khai thác không có lời, thì bài toán chia tỉ lệ bao nhiêu cũng không có ý nghĩa. Ngoài ra, khách hàng cũng có thể gặp rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư bị thua lỗ, sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian cam kết thì việc đòi quyền lợi cũng không đơn giản.

“Điểm trừ” các dự án có “hạn sử dụng”

Mặc dù đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn nhưng dường như những dự án này cũng không thực sự thu hút nhà đầu tư và không gây được sự chú ý trên thị trường. Nguyên nhân một phần có thể do thị trường vẫn tương đối ảm đạm và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Mặt khác có thể do bản thân dự án có những “điểm trừ” làm “mất lòng” nhà đầu tư.

Tại dự án Vega City Nha Trang, “điểm trừ” lớn nhất có lẽ đây là dự án có “hạn sử dụng”, hơn nữa thời gian hoạt động còn lại của dự án được cho là khá ngắn. Theo tìm hiểu, dự án Vega City Nha Trang được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 37121000389 ngày 16/4/2013.

Sau nhiều biến động về điều chỉnh quy hoạch, đổi chủ… đến ngày 12/3/2020, UBND tỉnh Khánh Hòa ra văn bản số 506/QĐ-UBND Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận Công ty cổ phần Vega City làm chủ đầu tư dự án này. Đồng thời điều chỉnh lại tiến độ dự án.

Trong đó, thời gian hoàn thành các thủ tục để đưa vào khai thác sử dụng đối với khu B trước ngày 30/6/2025. Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu số 37121000389 ngày 16/4/2013. Theo thông tin từ phía KDI Holdings, pháp lý dự án Vega City Nha Trang là đất thương mại dịch vụ, thời gian sử dụng đến ngày 16/4/2063.

Như vậy, nếu đúng như tiến độ như trong Quyết định chủ trương đầu tư thì đến năm 2025 dự án sẽ đi vào hoạt động, hạn sử dụng đến năm 2063 thì khách hàng mua bất động sản tại dự án này chỉ được sử dụng, khai thác trong thời hạn 38 năm.

Tương tự tại dự án The Holiday Hạ Long, trước đó hạn sử dụng dự án chỉ còn 35 năm, nhưng sau đó được điều chỉnh thời gian thuê đất, chuyển hình thức thuê đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án.

Theo quyết định số 3116/QĐ-UBND, sẽ điều chỉnh thời hạn thuê đất từ 35 năm theo Quyết định 703/QĐ-UBND sang thời gian thuê đất 50 năm, chuyển hình thức thuê đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê: 50 năm kể từ ngày 26/4/2019 đến ngày 26/4/2069.

Theo tiến độ dự án, thời gian hoàn thành và đưa vào sử dụng chậm nhất đến cuối năm 2022. Như vậy, tính từ thời gian dự án hoàn thành thì nhà đầu tư rót tiền vào sở hữu bất động sản tại dự án này còn được khai thác, sử dụng trong 47 năm.

Trên thực tế, dự án có thể gặp trục trặc, sự cố ảnh hưởng đến tiến độ, qua trình triển khai càng kéo dài thì thời gian hoạt động của dự án sẽ càng giảm xuống.

Có thể nói đây là một trong những “điểm trừ” lớn nhất của dự án Vega City Nha Trang và The Holiday Ha Long, khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc, thậm chí “chùn chân” khi tìm hiểu và muốn tham gia đầu tư dự án này.

Hải Lan

vnfinance.vn