Chung cư mini là gì?

Theo Luật Nhà ở 2014 chúng ta có các định nghĩa sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Khoản 2 Điều 46 Luật này cũng quy định: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Tại Hà Nội, trước đây UBND thành phố có ban hành Quyết định 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013, sau đó thay thế bởi Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014; Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015.

Các văn bản này có quy định: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở,(sau này là Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014).

Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, đảm bảo phòng cháy, chữa cháy và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên đến nay các văn bản này đã được thay thế bởi Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 hiện đang có hiệu lực thi hành, văn bản này không còn quy định cụ thể về chung cư mini mà chỉ quy định: Nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nếu đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định (tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng), thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, dù không tồn tại định nghĩa cụ thể về chung cư mini nhưng chúng ta cũng hiểu nếu như các hộ gia đình cá nhân tự xây dựng công trình đáp ứng đủ điều kiện nhà chung cư theo quy định pháp luật, việc xây dựng có giấy phép, đúng nội dung giấy phép được cấp thì được cấp GCN đối với từng căn hộ, nếu chủ sở hữu bán, cho thuê căn hộ đó thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua,…căn hộ đó.

Phải được cấp Giấy phép PCCC 

Để thực hiện thủ tục và được cấp Giấy phép PCCC cho chung cư mini, chung cư phải đáp ứng được các điều kiện về an toàn phòng cháy, chữa cháy. Cụ thể:

“Cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:

a) Có quy định, nội quy, biển cấm, biển báo, sơ đồ hoặc biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy, thoát nạn phù hợp với đặc điểm và tính chất hoạt động của cơ sở.

b) Có quy định và phân công chức trách, nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy trong cơ sở.

c) Hệ thống điện, chống sét, chống tĩnh điện; thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt; việc sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy.

d) Có quy trình kỹ thuật an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.

đ) Có lực lượng phòng cháy và chữa cháy cơ sở, chuyên ngành được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức thường trực sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ.

e) Có phương án chữa cháy, thoát nạn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều 21 Nghị định này.

g) Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người phù hợp với tính chất, đặc điểm của cơ sở bảo đảm về số lượng, chất lượng và hoạt động phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an.

h) Có văn bản thẩm duyệt, kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với công trình quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này.

i) Có hồ sơ quản lý, theo dõi hoạt động phòng cháy và chữa cháy theo quy định của Bộ Công an.”

Căn cứ: Khoản 1 Điều 7 Nghị định 79/2014/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phòng cháy và chữa cháy sửa đổi.

Ẩn hoạ từ chung cư mini

Với tốc độ đô thị hoá tăng cao và như cầu nhà ở ngày càng lớn, các loại hình nhà ở cho thuê, căn hộ cho thuê diện tích nhỏ nở rộ cũng đi kèm hàng loạt nguy hại, ẩn hoạ cho người sử dụng. 

Theo Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Một thực trạng dễ thấy là không ít người còn xây nhà ở riêng lẻ vượt tầng, sai phép, trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đúng theo quy định. Về vấn đề pháp lý đối với căn hộ chung cư mini mà khách hàng định mua là điều rất cần được quan tâm. Nếu chủ nhà xây dựng sai phép, không đúng các quy định pháp luật về xây dựng thì đương nhiên, cả khu nhà đó sẽ không thể được cấp sổ hồng.

“Những người mua nhà sẽ không thể mua bán được một cách hợp pháp, không thế chấp được ngân hàng, cũng như không tặng cho, thừa kế được đối với tài sản này”.

Bên cạnh đó, những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép làm phá vỡ quy hoạch, tạo ra những khu ổ chuột trên cao. Bên cạnh đó, còn làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Như vậy, có thể thấy rõ nhà ở riêng lẻ khi bị hô biến thành chung cư mini sẽ có nhiều rủi ro về kinh tế, sức khoẻ gây thiệt hại khó lường cho người sử dụng, khách hàng, người dân sinh sống trong chính khu vực đó. 

PV