Năm 2023 phân khúc đất nền đón nhận 22 dự án với 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022 và đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới giảm 84% so với năm trước.

Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10 - 13% so với năm 2022.

Theo báo cáo về thị trường đất nền TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, cầu thị trường trong năm qua ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Những giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá 12,9-14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến 70-90 m2.

Theo đơn vị này, khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng. Cùng đó, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và vùng phụ cận đã giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Với sự ảm đạm từ thị trường, mặt bằng giá đất nền sơ cấp đã ghi nhận mức giảm 10-13% so với năm 2022. Bên cạnh việc giảm giá bán, các chủ đầu tư cũng áp dụng các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận… để kích cầu thị trường. Còn với thị trường thứ cấp, giá đất nền đã giảm 13-17% so với đầu năm, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng – pháp lý. Tuy nhiên, vẫn không thể kéo thanh khoản của thị trường tăng trưởng trở lại.

Nghiên cứu từ Đat Xanh Servies cho thấy, trong năm 2023, giá đất nền sơ cấp chào bán trên cả nước trong năm 2023 có xu hướng giảm trung bình từ 5 – 15%, khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ giảm từ 5-10%, các tỉnh phía Nam giảm nhẹ hơn, tầm 3-5%. Còn khu vực miền Tây giảm mạnh từ 10 – 15%. Ở các giao dịch thứ cấp, biên độ giảm ghi nhận từ 20 – 30%, có nhiều thời điểm giá đất nền thứ cấp giảm đến 40 – 50%.

Còn theo số liệu khảo sát từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, mức giảm bình quân của sản phẩm đất nền toàn thị trường đạt 2 con số (khoảng 10%). Trong đó, một số địa bàn ghi nhận giảm giá đất nền sâu như TP.Thủ Đức (giảm 30 – 40%), huyện Hoóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ… từ 30 – 50%. Các khu vực lân cận: Đồng Nai, Bình Phước, Long An… đất nền khu dân cư giảm từ 25 – 30%, trong dự án 5 – 10%…

Khảo sát mặt bằng giá đất nền, TP HCM đang ở ngưỡng cao nhất, đạt trung bình 74,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37,5 triệu đồng/m2. Trong khi giá đất nền Đồng Nai cao nhất vào mức 56,4 triệu đồng/m2, thấp nhất 9,2 triệu đồng/m2. Long An có mặt bằng giá đất nền cao nhất là hơn 60 triệu đồng/m2, thấp nhất 16,4 triệu đồng/m2. Còn Bình Dương hiện giá đất nền dự án khoảng 23 triệu đồng/m2, thấp nhất 12,2 triệu đồng/m2. Tại Tây Ninh mặt bằng giá đất nền còn khá thấp vào khoảng 5,7-7,5 triệu đồng/m2.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đà giảm giá đất nền có thể sẽ chậm lại trong năm 2024. Những sản phẩm chất lượng, đạt tiêu chuẩn mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư ở những địa phương có hạ tầng phát triển, kinh tế giữ nhịp ổn định, đảm bảo tiêu chuẩn về lợi nhuận sẽ vẫn được ưa chuộng. Đặc biệt, thị trường đất nền xung quanh các khu công nghiệp được đánh giá là tiềm năng, thú hút nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, thị trường đất nền giai đoạn 2021 – 2022 xảy ra nhiều đợt sốt nguyên nhân chính là do không kiểm soát việc phân lô, tách thửa bất hợp pháp, trong đó có cả việc phân lô, tách thửa với cả đất nông nghiệp, đất trồng cây mà không phải đất ở đặc biệt là ở các khu vực ven đô thị. Sau một thời gian ngắn khiến thị trường rơi vào tình cảnh hỗn loạn, với việc kiểm soát chặt chẽ hơn từ cơ quan chức năng, đến nay đất nền đã hạ nhiệt, không còn hiện tượng sốt giá.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. "Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to", ông nói.

Tùng Tâm