“Bắc tiến” bán nhà cao ngất ngưởng

Thời gian gần đây, giá căn hộ thị trường bất động sản Hà Nội liên tục tăng cao, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ cao cấp. Các mức giá cao ngất ngưởng liên tục được đưa ra và mặt bằng giá mới được thiết lập.

Tác nhân của việc mặt bằng giá Hà Nội tăng một phần được cho là do các doanh nghiệp phía Nam “Bắc tiến” như: Masterisr, Habico, Lancaster, Landmark Holding… nhiều doanh nghiệp đã đưa ra những mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng giá các dự án cùng phân khúc trên thị trường.

Thậm chí việc đẩy giá quá cao đã khiến nhiều dự án bị mắc kẹt, điều này dã xảy ra trong quá khứ, một số dự án bị mắc kẹt đã khiến nhà đầu tư nghi ngại các chủ đầu tư phía Nam.

Điển hình, dự án Manhattan Tower (21 Lê Văn Lương, Hà Nội) sau nhiều lùm xùm về tiến độ đã về tay Công ty Cổ phần Landmark Holding vào năm 2018. Chủ mới của dự án này là một doanh nghiệp đến từ TP HCM. Thời điểm đó, nhiều khách hàng đã mua nhà tại đây hi vọng chủ đầu tư mới sẽ sớm đưa công trình này về đích.

Giá bán căn hộ ở đây cũng được Landmark Holding đẩy lên cao trên ở mức 34 triệu đồng/m2. Trong khi đó các dự án xung quanh chỉ ở mức 28-30 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi xây xong phần thô vào năm 2019, dự án vẫn “giậm chân tại chỗ” và Landmark Holding sau đó đã phải rút lui khỏi dự án. Đến nay,  khách hàng mua nhà tại dự án này vẫn mòn mỏi chờ đợi không biết bao giờ mới nhận được nhà.

Tương tự tại dự án Habico Tower tại số 288 Phạm Văn Đồng của CTCP Hải Bình, một doanh nghiệp đến từ miền Nam từng gây sốc trong giới đầu tư bất động sản cả nước ngay từ ngày đầu ra mắt vào năm 2008.

Thời điểm đó, dự án được công bố có giá bán 4.000 USD/m2 sàn chung cư. Với mức giá này, căn hộ rẻ nhất của tòa tháp có giá 21 tỷ đồng và căn hộ đắt nhất lên tới 85 tỷ đồng. Habico Tower khi đó được biết đến là dự án căn hộ đắt nhất tại Việt Nam.

Tuy nhiên, vào tháng 5/2011 quá trình thi công dự án gặp sự cố dẫn đến việc Habico Tower ngừng thi công từ đó cho đến nay. Những người am hiểu thị trường BĐS dự báo dự án này sẽ còn bất động vô thời hạn. Thậm chí nếu kịch bản tốt nhất diễn ra, dự án có thể tái khởi động nhờ được chuyển nhượng hoặc đầu tư tiếp, nhưng chính cái mác siêu sang một thời sẽ là trở ngại lớn trên con đường quay lại thị trường của dự án này.

Năm 2014, Công ty cổ phần Tập đoàn SSG – một đại gia bất động sản “đình đám” tại TP HCM cũng chính thức “Bắc tiến” với dự án Mỹ Đình Pearl, đây là dự án đầu tiên của doanh nghiệp này tại Hà Nội.

Thế nhưng, ngay sau khi về tay SSG, Mỹ Đình Pearl của đại gia Sài Gòn thời điểm đó đã ra nhiều tranh cãi về giá bán. Dự án này được SSG triển khai theo mô típ các dự án thành công tại thị trường TP. Hồ Chí Minh. Và giá bán căn hộ tại dự án này cũng được định vị rất cao, dao động từ 33  triệu – 38 triệu đồng/m2 căn hộ.

Với mức giá này, căn hộ Mỹ Đình Pearl là dự án căn hộ có vị trí ngoài vành đai 3 và không thuộc khu vực trung tâm, nhưng có giá bán cao hơn cả giá bán nhiều dự án căn hộ thuộc khu trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy. Nhiều người cho rằng, SSG đã bán quá cao thương hiệu “Pearl” tại dự án Mỹ Đình Pearl.

Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư dự án này đã tung chính sách bán hàng hấp dẫn như, chiết khấu 7%, miễn phí dịch vụ, hỗ trợ lãi suất 0%...

Căn hộ ngoại thành giá cao hơn trung tâm thành phố

Tại Hà Nội, Masterise Group – một đại gia địa ốc đến từ phía Nam đang gây nhiều chú ý với các dự án nhà ở cao cấp mang thương hiệu Masterise. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng đang gây nhiều tranh cãi khi đưa ra giá bán căn hộ ở mức quá cao so với mặt bằng chung, bên cạnh đó.

Hiện Masterise Homes (thành viên của Masterise Group) đang triển khai một số dự án cao cấp và siêu sang tại Hà Nội. Trong đó, dự án Masteri Waterfront tại huyện Gia Lâm có quy mô 3,837 căn hộ và dự án Masteri West Heights tại Tây Mỗ quy mô 3.599 căn hộ, có mức giá trung bình từ 45-60 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá cao tương đương với giá bán của các dự án trung tâm nội đô Hà Nội và cao hơn hẳn so với dự án khác cùng khu vực.

Nếu so sánh với một số dự án của một số ông lớn “nổi đình nổi đám” trên thị trường như: Vinhome smart city Tây Mỗ giá bán dao động từ 32 - 42 triệu đồng/m2; Vinhomes Ocean Park có giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2; Oasis của Ecopark Ecopark cách Hà Nội 14km có giá bán 26 – 30 triệu/m2;… Thì với mức giá 41 – 50 triệu đồng/m2, Masteri Waterfront là dự án ở khu vực ngoại thành có giá bán cao không tưởng.

Thậm chí nếu so sánh với dự án của các đại gia đến từ phía Nam nói trên, được cho là đã đẩy giá bán nhà quá cao như Mỹ Đình Pearl, Manhattan Tower, hay Trung Thuỷ Group với các dự án Lancaster Núi Trúc, Lancaster Đường Láng… thì việc định giá căn hộ tại các dự án của Masterise Group vẫn quá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

Bởi tại các dự án Đình Pearl, Manhattan Tower, Lancaster Núi Trúc, Lancaster Đường Láng giá trị chênh lệch không quá cao, và các dự án này đều toạ lạc tại những vị trí đắc địa của trung tâm thành phố.

Trong khi đó, Masteri Waterfront tại Gian Lâm nằm ở huyện ngoại thành xa trung tâm lại được đẩy giá lên cao cách nhiều con số so với giá bán của các dự án cùng phân khúc, thậm chí cao ngang ngửa hoặc cao hơn một số dự án chung cư cao cấp ở trung tâm thành phố.

Vì vậy, tỷ lệ giao dịch thành công của dự án này thấp và doanh nghiệp vẫn tiếp tục gặp khó khăn trong khâu bán hàng.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, với giá bán như trên khả năng hấp thụ của dự án Masteri Waterfront Hà Nội chắc chắn sẽ gặp khó khăn, tỷ lệ hấp thụ sẽ rất thấp.

“Doanh nghiệp đang cảm nhận rằng Gia Lâm sẽ hình thành quận, sẽ thành tâm điểm trong nay mai, “ăn theo” với dự án của Vingroup. Nhưng doanh nghiệp đang tưởng tượng sai ở chỗ so sánh với Masteri Thảo Điền quận 9 đúng vào điểm hấp dẫn đầu tư bởi việc Thủ Đức lên thành phố. Đó là khu vực mà doanh nghiệp cho rằng đang là trung tâm của TP công nghiệp, tài chính trong tương lai. Quan điểm này đang được gắn vào dự án Masteris Waterfront Gia Lâm, Hà Nội, tôi cho rằng doanh nghiệp đang đánh giá sai”, ông Đính phân tích.

Khó bán hàng, để thu hút khách mua, doanh nghiệp đã tung ra những chính sách bán hàng mới lạ và đã thành công trong việc gây chú ý với chương trình “Đổi nhà 0 đồng”, “Mua nhà không cần vốn”. Chính sách bán hàng này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự đột phá mới về thanh khoản, giao dịch cho cả 3 dự án nêu trên của Masterise Homes.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng đây là chính sách sử dụng "siêu đòn bẩy tài chính”, cho vay 100% giá trị căn hộ, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, có thể mất cả nhà mới lẫn nhà cũ nếu người mua nhà không có khả năng trả nợ…

Thị trường Hà Nội là “miếng bánh khó nhằn”

Như đã đề cập, một điều dễ thấy nhất ở các dự án do các chủ đầu tư miền Nam đầu tư tại Hà Nội là mặt bằng giá cao hơn hẳn so với dự án cùng phân khúc và cùng khu vực. Các doanh nghiệp đều lý giải rằng do tiện ích vượt trội, chủ đầu tư có kinh nghiệm, có thương hiệu và đã thành công tại thị trường phía Nam…

Tuy nhiên, thị trường miền Bắc, điển hình là Hà Nội có sự khác biệt rõ rệt so với thị trường miền Nam.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, bản chất thị trường miền Bắc thực dụng hơn miền Nam, người dân ít có những chi tiêu xa hoa, phung phí theo kiểu “đế vương một đêm” như tại miền Nam. Vì vậy dòng sản phẩ xa xỉ thì sẽ rất khó để tiêu thụ ở thị trường khó tính và không thích chơi trội như ở Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng đánh giá, cuộc “Bắc tiến” của các ông lớn Sài Thành sẽ gặp phải nhiều thách thức bởi thị trường BĐS Hà Nội khác hoàn toàn với thị trường phía Nam.

Trong đó, thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư này là phải hiểu được tâm lý khách hàng. Một số chủ đầu tư có thể vẫn chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là về giá.

Bà Hằng cho biết, BĐS phía Bắc là một thị trường rất nhạy cảm về giá. Các dự án có giá trên 5.000 USD/m2 ở TP HCM có thể bán được nhưng ở Hà Nội là rất khó. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển nhà ở, song thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư.

Theo bà Hằng, một khó khăn nữa của các nhà đầu tư từ TPHCM đầu tư ra Hà Nội là tìm kiếm các dự án tiềm năng và cơ hội hợp tác với chủ đất tại Hà Nội. Để khắc phục điều đó, các nhà đầu tư đang đưa ra cấu trúc giao dịch linh hoạt, đẩy mạnh ưu thế về tính sáng tạo trong phát triển dự án để khuyến khích cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư tại Hà Nội.

Còn ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc lưu ý, thói quen mua nhà của người miền Bắc cũng là nguyên nhân gây khó cho các doanh nghiệp miền Nam. Người miền Bắc thường rất kỹ tính trong việc lựa chọn các sản phẩm nhà ở. Đây chính là sự khác biệt trong việc tiếp cận khách hàng mà không phải doanh nghiệp miền Nam nào cũng hiểu.

Tương tự, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, các chủ đầu tư phía Nam sẽ cần nhiều thời gian để xây dựng và phân bổ nhân sự phát triển dự án tại phía Bắc. Vấn đề nhận diện thương hiệu cũng sẽ là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc phía Nam khi dịch chuyển thị trường.

Theo vị chuyên gia này, mặc dù một số chủ đầu tư đã xây dựng tên tuổi của mình tại thị trường phía Nam nhưng tại phía Bắc thì họ chưa được biết đến nhiều. Do đó, họ sẽ mất nhiều thời gian hơn trong việc quảng bá cũng như gây dựng niềm tin cho người mua nhà.

Hải Lan

vnfinance.vn