Theo Báo cáo thị trường quý 3/2022 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao.

Lực cầu trên thị trường hiện đang rất mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ không cao bởi có ít sản phẩm phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực của người mua nhà. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Mặt khác, với mức giá bất động sản đã tăng quá cao như hiện nay, các nhà đầu tư cũng dè dặt hơn trong việc xuống tiền do hoài nghi về khả năng tiếp tục tăng giá trong tương lai.

Trong khi đó, giá bất động sản trong quý III cũng đang có dấu hiệu chững lại. Tại nhiều dự án xuất hiện nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu... để thu hút khách hàng. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.

Một yếu tố khác khiến thanh khoản bất động sản giảm sút là do dòng vốn vào thị trường gặp khó và lãi suất tăng cao khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định xuống tiền. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, cân nhắc kỹ trước những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Dự báo thị trường bất động sản quý IV/2022, ông Đính cho rằng, nguồn cung nhà ở nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm, tỷ lệ hấp thụ của thị trường có thể sẽ tăng nhưng không mạnh. Đặc biệt, giá bất động sản sẽ không tăng.

Áp lực lạm phát lãi suất ngân hàng tăng mạnh, nguồn vốn vào thị trường chưa được tháo gỡ cộng với rào cản pháp lý sẽ tiếp tục là những thách thức lớn mà thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt.

Mặc dù thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, nhưng theo ông Đính, thời gian tới thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước sử dụng hiệu quả những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung-cầu bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.

Đánh giá về triển vọng thị trường trong bối cảnh trái phiếu bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, ông Nguyễn Văn Đính cho biết: "Trong quý 3 vừa rồi, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nói chung bị chững lại. Cả quý chỉ có 1 doanh nghiệp phát hành trái phiếu, hơn nữa, đến tháng 10, nhiều trái phiếu của các công ty bất động sản sẽ đáo hạn".

Tuy nhiên, ông Đính nêu ra một điểm sáng khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và quốc tế, nhà đầu tư đã có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào trái phiếu bất động sản bởi họ nhìn thấy được sự minh bạch và chặt chẽ trong Nghị định này, các chủ đầu tư cũng có đủ cơ sở phát hành trái phiếu. Từ đó, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động trở lại thay vì quãng thời gian ảm đạm trước đây.

Theo ông Đính, với Nghị định 65, thị trường trái phiếu sẽ được quản lý và hoạt động mang theo hướng chuyên nghiệp chứ không còn bộc phát như trước đây. Khi thị trường trái phiếu sôi động trở lại, các doanh nghiệp bắt tay vào đầu tư phát triển, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ được hâm nóng. Thị trường sẽ trở lại trạng thái tốt hơn nhờ một kênh dẫn vốn.

Chủ tịch VARS cũng cho biết thêm các phân khúc được hưởng lợi khi tình hình trái phiếu được giải quyết, room tín dụng mở sẽ là các bất động sản có giá trị thật ở những nơi phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế như bất động sản quanh các khu công nghiệp, các bất động sản xung quanh các khu kinh tế, các khu du lịch.

Nam Phong