Trong khi những dự báo u ám về tương lai thị trường căn hộ condotel liên tục được các đơn vị nghiên cứu đưa ra. Ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước cũng đã có những động thái cảnh báo rủi ro và “siết chặt” quản lý đối với phân khúc căn hộ này, thì vẫn có một số doanh nghiệp không ngại rủi ro tham gia vào phân khúc sản phẩm đặc thù này.

Cụ thể mới đây, Tập đoàn vàng bạc đá quý DOJI – một “đại gia” trong lĩnh vực vàng bạc, đá quý đã cho ra mắt sản phẩm căn hộ condotel tại dự án Best Western Premier Sapphire Hạ Long, thể hiện tham vọng muốn “chen chân” vào loại hình bất động sản này.

Best Western Premier Sapphire Hạ Long được giới thiệu là một khu Dịch vụ hỗn hợp cao cấp tại Phường Hồng Gai, TP Hạ Long, Quảng Ninh, do Công ty TNHH Đầu tư BĐS DojiLand (thành viên của Tập đoàn Vàng bạc đá quý Doji) làm chủ đầu tư.

Dự án có chiều cao 31 tầng nổi với quy mô hơn 1.000 căn hộ condotel có diện tích từ 35-70m2 đang được chào bán rầm rộ trên thị trường với mức giá khoảng từ 1,8 tỷ đồng, với những chương trình ưu đãi như: Quà tặng, miễn phí quản lý trong thời hạn 3 năm, các chương trình chiết khấu và hỗ trợ vay vốn có thời hạn...

Thực tế, các chương trình ưu đãi bán condotel của DojiLand, các doanh nghiệp địa ốc trước đó cũng đều đã áp dụng, nhưng thanh khoản vẫn rất khó khăn.

Tồn kho cao, nguồn cung có dấu hiệu “bội thực”

Các dự án condotel được phát triển rất nóng trong những năm gần đây, hàng loạt “ông lớn” tham gia vào phân khúc này khiến thị trường đang có dấu hiệu “bội thực” nguồn cung.

Những con số u ám về thị trường condotel được nhiều tổ chức, đơn vị nghiên cứu đưa ra liên tiếp trong năm 2018 vừa qua. Sang đến năm 2019, tình hình trên phân khúc condotel vẫn không mấy sáng sủa.

Cụ thể, Công ty DKRA Việt Nam mới đây công bố báo cáo toàn cảnh bất động sản nghỉ dưỡng năm 2018 với bức tranh màu xám. Theo thống kê của đơn vị này, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tung ra thị trường năm 2018 chỉ bằng 52% so với năm trước đó và tỷ lệ tiêu thụ cũng trên đà giảm, chỉ bằng 54% so với năm 2017.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng condotel cũng chưa xuất hiện tín hiệu khả quan, như: Nguồn cung sơ cấp giảm mạnh; Toàn thị trường có khoảng 4.596 căn condotel mới mở bán nhưng chỉ tiêu thụ được hơn 2.600 căn, giảm 45% so với năm trước.

Cũng trong một báo cáo của DKRA Việt Nam năm 2018, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho vọt cao ngất ngưởng lên đến 90%. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Theo đó, lượng hàng tồn kho condotel tại Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng lần lượt là 74-78-91%.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, trong khoảng thời gian 6 tháng đầu năm 2018, thị trường chứng kiến sự giảm sút mạnh về lượng giao dịch condotel. Tại Hạ Long trong quý I không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán ra thị trường.

Còn tại Đà Nẵng, không có nguồn cung condotel nào được chào bán mới ra thị trường. Lượng giao dịch biệt thự cũng chững lại, không xuất hiện thêm giao dịch nào của quý II/2018. Chỉ có khoảng 300 căn condotel được giao dịch trong thời gian này.

Ở Nha Trang, Quý III/2018 mặc dù nguồn cung đã chững lại nhưng thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới khoảng trên 1.000 căn, nâng tổng số nguồn hàng Condotel Nha Trang lên 12.000 căn.

Trong khi đó, các chuyên gia bất động sản phân tích, hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận 8%-12%/năm thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15-20 ngày/năm. Tuy nhiên hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê và quy định chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu.

Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel…

Hơn nữa, hình thức bán hàng codotel có cam kết lợi nhuận sau một thời gian tăng trưởng nhanh, song một số chủ đầu tư không đảm bảo cam kết lợi nhuận cho khách hàng đã khiến cho xu hướng mua của khách hàng chậm lại.

Có thể nói, năm 2018, dòng phân khúc condotel đã "mất điểm" trong mắt khách hàng bởi hàng loạt các điểm nghẽn kéo dài từ năm 2017 như tính pháp lý và mức cam kết lợi nhuận.

Condotel tiếp tục xu hướng chững lại

Phân tích nguyên nhân khiến thanh khoản condotel sụt giảm, nhiều chuyên gia cho rằng mức giá chào bán của phân khúc bị đẩy lên quá cao trong khi pháp lý chưa rõ ràng, gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.

Bên cạnh đó, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi. Ngoài ra, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài.

Với thực trạng trên, Condotel không còn là xu hướng lựa chọn ưa thích của các nhà đầu tư nữa.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định, phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.

Mới đây, trong báo cáo gửi Quốc hội về các vấn đề của ngành, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra cảnh báo rủi ro đối với condotel. Theo đó, trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này lớn và đa dạng. Trong khi đó, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Bộ Xây dựng cho biết, thời gian tới, sẽ kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Bên cạnh đó, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng khuyến nghị đã đến thời điểm nên tạm dừng phát triển mới các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng năng lực phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn hạn chế.

Ông Đính thẳng thắn nêu quan điểm: “Việc đổ tiền quá nhiều vào condotel trong khi số lượng condotel lớn sẽ dẫn tới bội thực, cạnh tranh và cuối cùng là bội thực. Chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, bản thân khách hàng cũng phải bỏ tiền vào đó một phần, tín dụng ngân hàng một phần. Đến khi chủ đầu tư "thất thủ", nói không thể trả tiền được, ngân hàng siết tài sản này, khách hàng có thể mất trắng. Ngân hàng ôm vào một mớ condotel không bán được cho ai. Vì vậy cần khuyến nghị tạm dừng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng này”.

Hải Lan