Tại văn bản gửi Thủ tướng và các Bộ - ngành mới đây, ngoài những kiến nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch (condotel) và bảo đảm lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra 5 nguyên nhân dẫn đến việc hầu hết chủ đầu tư condotel đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất cao khi chào bán loại hình bất động sản này. Điển hình là 2 vụ "vỡ trận" gần đây như Cocobay Đà Nẵng cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm và condotel Bavico Nha Trang hứa trả đến 15%/năm cho khách hàng mua condotel.

Thứ nhất, cách làm này giúp chủ đầu tư đạt tiêu chí ba nhanh: bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.

Thứ hai, chủ đầu tư có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng và việc huy động tiền từ khách hàng dễ dàng hơn.

Thứ ba, khách hàng khi mua condotel thường phải giao chủ đầu tư quyền quản lý, khai thác condotel để được nhận mức lợi nhuận cam kết hằng năm. Nhờ đó, chủ đầu tư nắm trong tay quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán.

Thứ tư, việc bán hàng nhanh, huy động vốn nhanh có lợi hơn rất nhiều so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp. Cụ thể, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án thường không có đủ nguồn vốn 100% để thực hiện, mà chỉ có 30%-35% vốn tự có, chủ yếu nằm trong quỹ đất và một phần thủ tục pháp lý ban đầu, trong khi 65% dòng tiền còn lại phụ thuộc vào việc đi vay các tổ chức tín dụng và huy động từ khách hàng.

Thứ năm, khi áp dụng chiến thuật bán hàng này doanh nghiệp được khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trong khi đó, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt khi mua condotel vì những cam kết lợi nhuận khủng. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP HCM nên họ gần như không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp. Trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cũng dẫn đến rủi ro cho người mua. Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để họ yên tâm, vì mỗi người mua không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel của mình trong khu du lịch.

Theo HoREA, để xảy ra tình trạng này nguyên nhân chủ yếu do có lỗ hổng pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel.

Như Luật Kinh doanh bất động sản có lỗ hổng là không quy định các hành vi có liên quan đến việc bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai trước thời điểm giao kết hợp đồng nên các chủ đầu tư đã tận dụng tối đa các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí hơn 90% giá trị hợp đồng, gây rủi ro cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là từ năm 2014 đến nay, theo HoREA đánh giá, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn trái luật và không bị giám sát chặt. Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) trái với quy định của Luật Đất đai. Đây là thủ thuật và cũng là "miếng mồi" được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12% một năm, cá biệt lên đến 15% một năm, trong 8-12 năm.

HoREA kiến nghị các bộ ngành liên quan tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn (theo dự án).

Mộc Diệp (T.H)/ Sở hữu trí tuệ