Trong những năm qua, thị trường bất động sản có tăng trưởng cao, tuy nhiên hiện nay thị trường này đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Đặc biệt, với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án, 19.967 căn hộ. Theo đó, phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường.

Chính vì vậy, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì ngày 17/2 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay.

Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi. Đối với người mua NOXH, nhà ở công nhân, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho khách cá nhân là người mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân.

Đánh giá về đề xuất trên của Bộ Xây dựng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết, việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, giúp giảm tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản.

Cũng tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) và thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Thống đốc cho biết, NHNN sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này. "Chúng tôi sẽ thông báo cho các ngân hàng khác nếu các ngân hàng khác tham gia thì gói này có thể sẽ được nhiều hơn. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp”, bà Nguyễn Thị Hồng nói.

Thực tế, đây là hai gói tín dụng hoàn toàn độc lập, là tín hiệu mừng cho thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay. Nếu thuận lợi, đây sẽ là cơ hội lớn đón một dòng vốn vào thị trường bất động sản.

Có thể hiểu, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đề xuất được triển khai theo phương thức tái cấp vốn. Và gói này vẫn chưa được thông qua. Còn gói tín dụng 120.000 tỷ là chương trình cam kết của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước với lãi suất ưu đãi (thấp hơn thị trường), chi tiết phân bổ chưa được nêu rõ. Mặc dù vậy, NHNN cho biết sẽ cho các tổ chức tín dụng tham gia gói này vay bù đắp trong trường hợp thiếu hụt trong thanh toán.

Bộ Xây dựng cho biết, gói 110.000 tỷ sẽ giống gói 30.000 tỷ đồng được tung ra vào năm 2013 khi thị trường bất động sản đang đóng băng. Còn gói 120.000 tỷ cũng có cùng mục đích là cho vay đối với phân khúc nhà ở giá rẻ (cả đối tượng thu nhập thấp) nhưng lãi suất cho vay có thể sẽ cao hơn gói 110.000 tỷ.

Như vậy, nếu đề xuất của Bộ Xây dựng được chấp thuận thì thị trường bất động sản sẽ có hai gói tín dụng dành cho phát triển nhà ở giá rẻ.

Theo thông tin trên tờ Nhịp sống thị trường, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết gói 110.000 tỷ mà Bộ Xây dựng đang đề xuất thì sẽ phải nằm trong Đề án Tổng thể về phát triển nhà ở xã hội còn gói 120.000 tỷ là chương trình cam kết của các Ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi hơn một chút.

"Như vậy, gói tín dụng 110.000 tỷ sẽ còn phải bàn thảo thêm một thời gian nữa còn gói 120.000 tỷ thì các Ngân hàng thương mại có thể triển khai cho vay luôn được nhưng phụ thuộc vào khả năng hấp thị của thị trường", ông Lực cho biết.

Cũng theo ông Lực về lãi suất, gói 110.000 tỷ nằm trong chương trình cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ có lãi suất hàng năm ở mức 4,8-5% giống như các gói cho vay mua nhà ở xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội vẫn đang làm.

"Tuy nhiên, lãi suất của gói 120.000 tỷ đồng chỉ thấp hơn mức trên thị trường từ 1,5-2%. Như vậy, nếu xét trên lãi suất hiện tại thì có thể lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng vẫn ở mức trên dưới 10%", ông Lực cho biết.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Gói tín dụng 30.000 tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 như một làn gió ấm thổi vào thị trường bất động sản đang nguội lạnh. Đây là chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ.

Theo đó, 70% ngân sách gói hỗ trợ này được dành cho những người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Thời hạn vay tối đa là 10 năm. 30% còn lại dành cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6% (năm 2016 là 5%).

Về nguyên tắc cho vay, NHNN thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư 11. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực.

Mặc dù vậy, gói tín dụng sau đó đã nhiều lần phải điều chỉnh nội dung liên quan đến điều kiện, đối tượng vay vốn, lãi suất, các thủ tục xác nhận,... Theo số liệu của NHNN, năm 2016, chương trình ưu đãi kết thúc với doanh số cho vay trên 29.000 tỷ đồng.

Như vậy, sau một thập kỷ (kể từ lần đóng băng thứ ba), thị trường bất động sản lại cần đến các gói tín dụng hỗ trợ.

Hoàng Long (t/h)