Tồn kho BĐS chủ yếu ở phân khúc cao cấp

Hàng tồn kho bất động sản đang là vấn đề lớn của thị trường địa ốc. Theo số liệu công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp niêm yết thì tổng giá trị hàng tồn kho (tính đến 31/12/2019) là 209.100 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỷ đồng, ngoài ra chưa kể lượng bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20-30% so với kỳ trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ.

Số liệu của Bộ Xây dựng cũng cho biết, hiện cả nước hiện có 4.438 dự án khu đô thị và dự án nhà ở, tổng vốn đầu tư khoảng 4,8 triệu tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho bất động sản khoảng 104.000 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ cao cấp, condotel (căn hộ du lịch)...

Theo Bộ Xây dựng, một điểm đáng chú ý là nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% thị trường.

Trong khi đó, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Hiện tại, thị trường đang có hiện tượng lệch pha cung - cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và bình dân, trong khi đó, nguồn cung phân khúc cao cấp liên tục “áp đảo” trên thị trường và lượng hàng tồn kho tăng dần qua các năm.

Theo các chuyên gia, nhiều chủ đầu tư đã tập trung đầu tư quá nhiều vào bất động sản cao cấp trong khi phân khúc này không phù hợp với khả năng thanh toán của phần lớn khách hàng.

Lượng căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi nhu cầu sở hữu thực và khả năng chi trả chỉ tập trung vào một bộ phận rất nhỏ khách hàng, nên đã xảy ra hiện tượng hàng loạt dự án bất động sản cao cấp ế hàng. Lượng hàng tồn kho lớn khiến nhiều doanh nghiệp ở phân khúc này phải giảm giá bán, áp dụng nhiều phương thức khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ, còn các chủ đầu tư đang triển khai dự án buộc phải điều chỉnh, đình hoãn hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư…

Bất động sản cao cấp có giảm giá?

Từ thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc BĐS cao cấp sẽ phải điều chỉnh giá bán trong giai đoạn sắp tới khi thị trường đang dư thừa nguồn cung, lượng hàng tồn kho lớn và sức cầu đang giảm đi.

Trong một báo cáo mới đây của JLL đã chỉ ra, thị trường căn hộ ghi nhận xu hướng chậm lại của nhu cầu đầu tư, trong đó tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Tình trạng này đã bắt đầu từ những quý trước, nay trở nên rõ nét hơn dưới tác động của đại dịch Covid-19.

Dự báo về xu hướng của thị trường dưới tác động của dịch Covid-19, nhiều ý kiến cho rằng, thời gian tới sẽ diễn ra làn sóng giảm giá sâu trên thị trường BĐS, đặc biệt phân khúc cao cấp, hạng sang.

Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings nhận định, giá nhà trong thời gian tới sẽ giảm, do thanh khoản của thị trường kém. Tuy nhiên mức độ điều chỉnh giá sẽ nhẹ chứ không giảm sâu.

Còn bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Trưởng phòng kinh doanh Phú Đông Group, để đánh giá giá nhà sẽ tăng hay giảm trong thời gian tới, cần phải xác định được lượng cung và lượng cầu, trong bối cảnh lượng cung mới đang có xu hướng giảm và lượng cầu cũng giảm.

Tâm lý hoảng loạn trong mùa dịch dễ khiến nhà đầu tư bán tháo sản phẩm, nên nguồn cung sẽ tăng lên, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân hiện tại không tăng, thậm chí giảm so với thời điểm năm ngoái, do thu nhập giảm. Như vậy, theo quy luật cung - cầu, thì giá nhà phải giảm.

Trước thực trạng tồn kho căn hộ cao cấp lớn nhưng nhu cầu nhà ở bình dân lại thiếu trầm trọng, mới đây, UBND TP HCM đã chỉ đạo Sở Xây dựng thực hiện nghiêm các qui định liên quan đến thị trường BĐS nhằm thúc đẩy thị trường này phát triển ổn định và lành mạnh, theo dõi diễn biến của thị trường không, không để xảy ra tình trạng sốt nóng BĐS trên địa bàn.

Theo đó, đối với các dự án BĐS nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu điều chỉnh qui mô căn hộ sang phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, UBND Thành phố giao Sở Xây dựng tham mưu giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc với các dự án nhà ở xã hội, các dự án phân khúc bình dân, giá thấp đang khó khăn nhằm tạo điều kiện cho người dân có thể mua được nhà với mức giá hợp lí hơn.

Ồ ạt cắt lỗ căn hộ cao cấp

Thời gian gần đây, trên thị trường thứ cấp xu hướng chào bán cắt lỗ căn hộ chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp xuất hiện tràn lan.

Điển hình như tại khu căn hộ cao cấp Midtown M7 - The Signature, Phú Mỹ Hưng, hàng loạt các mẩu tin rao bán “cắt lỗ”, “cần tiền bán gấp”, “bán nhanh”… các căn hộ tại dự án này xuất hiện dày đặc. Trong đó có thông tin rao bán “cắt lỗ” lên đến 300 triệu đồng.

Theo đó, một mẩu tin “chủ nhà kẹt tiền kinh doanh cần bán cắt lỗ căn hộ Midtown M7 - The Signature, Phú Mỹ Hưng” đã chào bán căn hộ có diện tích 79m2. Giá gốc mua của chủ đầu tư là: 4.823 tỷ, chủ nhà cần sang nhượng gấp bán lỗ 300 triệu đồng.

Theo thông tin giới thiệu, căn hộ có view tuyệt đẹp, có ban công phòng khách nhìn sang công viên Nam Viên rộng 2 hecta là công viên lớn nhất và đẹp nhất Phú Mỹ Hưng, cửa sổ phòng ngủ nhìn trực diện sang công viên vườn treo ở tầng 20 của block đối diện.

Nhà được bàn giao, bao gồm nội thất hoàn thiện cơ bản cao cấp và có 1 ô xe định danh dưới hầm. Về pháp lý, hợp đồng Mua Bán sẽ sang tên trực tiếp từ chủ đầu tư, đến 6 tháng sau kể từ ngày nhận nhà chủ đầu tư sẽ cấp sổ hồng vĩnh viễn. Ngân hàng hỗ trợ 70% giá trị căn hộ.

Một dự án khác cũng xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” hàng trăm triệu đồng là Riverpark Premier. Cụ thể, chủ sở hữu căn hộ rao “bán gấp lỗ 350tr căn hộ cao cấp Riverpark Premier Phú Mỹ Hưng” có diện tích 122-140m2 giá 7.6-8.6 tỷ.

Thông tin rao bán cho biết, dự án nằm trên trục đường Nguyễn Đức Cảnh sầm uất nhất Phú Mỹ Hưng, 1 trong 3 dự án cao cấp sát sông hiếm có tại KĐT này.

Căn hộ đã thanh toán được 95% với Phú Mỹ Hưng, bàn giao nhà hoàn thiện cơ bản, vật liệu cao cấp. Tất cả các căn đều là căn góc.

Ngoài mẩu tin rao bán này, nhiều căn hộ khác tại Riverpark Premier Phú Mỹ Hưng cũng đang được rao bán cắt lỗ với mức khá cao lên đến 250 – 300 triệu đồng.

Tương tự, dự án Saigon South Residences cũng xuất hiện “nhan nhản” các thông tin cần bán “cắt lỗ”, cần tiến bán gấp, bán nhanh căn hộ do cần tiền gấp, cắt lỗ sâu lên đến 200 triệu, 300 triệu đồng.

Các thông tin rao bán cho biết, “Công ty cần thu hồi vốn gấp nên cần bán lỗ 300 triệu so với giá gốc căn hộ Saigon South Residences của CĐT Phú Mỹ Hưng trên đường Nguyễn Hữu Thọ”.

Căn hộ có diện tích 71m2, view Đông hướng ra dòng sông Nam Sài Gòn. Chủ nhà đã thanh toán 32%, khách mua chỉ cần thanh toán 500 triệu

Dự án tọa lạc tại khu nhà cao tầng Phước Kiểng, Nhà Bè, có nhiều tiện ích phục vụ cư dân với hơn 40 của hàng, shop, shop house… nằm trong khuôn viên khu căn hộ; hồ bơi; sân thi đấu đa năng với nhiều môn thể thao tổng hợp; khu vui chơi trẻ em; khu sinh hoạt cộng đồng…

Ngoài ra, một số dự án khác cũng xuất hiện tình trạng này như: Star Hill quận 7, Scenic Valley quận 7, Sky Garden II, SaigonRes Plaza… nhiều căn hộ tại những dự án này được rao bán cắt lỗ ở mức phổ biến khoảng 200, 300 triệu đồng.

Sau khi dịch covid – 19 được kiểm soát, thị trường bất động sản TP HCM đang trên đà phục hồi. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nhận định, chỉ phân khúc căn hộ bình dân được lợi, còn phân khúc cao cấp vẫn tắc trong thanh khoản, nguồn cung dư thừa, lượng hàng tồn kho cao.

Bỏ qua những cảnh báo về thị trường, nhiều chủ đầu tư vẫn tung ra thị trường hàng loạt dự án bất động sản cao cấp. Đáng chú ý trong đó là CTCP Tập đoàn Masterise đang rục rịch giới thiệu ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ cao cấp tại những dự án do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư.

Trong đó, dự án Masterise Homes Ba Son (khu phức hợp Masteri Homes, quận 1) có quy mô gồm ba toà tháp thông khối đế, trong đó có một tòa căn hộ cao 36 tầng và hai tòa căn hộ cao 47 tầng, dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 3.000 căn hộ cao cấp có diện tích từ từ 50m2 đến 150m2. Dự án có đến 5 tầng hầm, hiện đã hoàn tất ép cọc để chuẩn bị khởi công.

Ngoài dự án Masteri Homes quận 1, thương hiệu Masterise Homes cũng đang chuẩn bị cho kế hoạch khởi công dự án Masteri Centre Point Quận 9 trong tháng 10/2020. Dự án có quy mô rộng 6 ha, gồm 10 blocks với 2 phân khu Riviera và Gardenia. Bao gồm các loại hình sản phẩm: căn hộ chung cư cao cấp, thương mại, văn phòng, dịch vụ, shophouse, officicetel.

Theo dự kiến, Masteri Centre Point sẽ cung cấp cho thị trường 5.094 căn hộ cao cấp có diện tích từ 50 – 100m2. Thời gian khởi công dự kiến tháng 10/2020, thời hạn bàn giao vào năm 2022.

Linh Lan

vnfinance.vn