Những căn hộ siêu đắt đỏ, giá bán cao “giật mình”

Thị trường bất động sản TP HCM đang chứng kiến hiện tượng giá bán căn hộ đang bị đẩy lên quá cao, gấp nhiều lần so với thu nhập trung bình của người dân. Dù vậy, các dự án vẫn tiếp tục tăng giá, đặc biệt là phân khúc căn hộ siêu sang với những căn hộ “siêu đắt đỏ” liên tục phá kỉ lục của thị trường và những dự án trước đó.  

Từ năm 2018, thị trường địa ốc TP HCM xuất hiện nhiều dự án căn hộ hạng sang với mức giá bán cao ngất ngưởng. Những dự án này tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm như quận 1, quận 3 với giá bán trung bình 160-230 triệu đồng/m2.

Điển hình như dự án The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland  (đường Cô Giang, quận 1) được mở bán vào năm 2018 với mức giá từ khoảng 160 triệu đồng - 200 triệu đồng/m2. Dự án có hơn 1.400 căn hộ tái định cư và kinh doanh. Giai đoạn 1 gồm 388 căn hộ và công trình công cộng để bố trí tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng. Giai đoạn 2 có 39 tầng gồm 1.027 căn hộ, trung tâm mua sắm, công viên.

Khu căn hộ cao cấp Manhattan của Novaland được giới thiệu là có thế mạnh về vị trí khi tọa lạc tại vị trí siêu đắc địa, tại vùng lõi của trung tâm thành phố với 2 mặt tiền đường Cô Giang - Cô Bắc, quận 1. Tổ hợp này được xây dựng trên quy mô diện tích khoảng 14.000 m2, trong đó gần 4.200 m2 dành cho công viên nội khu mang đến không gian thoáng đãng, thiên nhiên xanh mát…

Dự án đã được chào bán ra thị trường khoảng 3 năm nay, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, các căn hộ tại đây vẫn chưa bán hết. Để kích cầu, chủ đầu tư đã tung ra loạt chính sách ưu đãi như: Tặng gói nội thất từ 700-900 Triệu, tặng chỗ đậu xe định danh hoặc trừ 8% giá trị căn hộ khi chọn lịch thanh toán nhanh…

Dù vậy, The Grand Manhattan chưa phải là dự án có giá bán cao nhất thời điểm đó. Dự án thực sự khởi nguồn cho cơn “bão giá” căn hộ “siêu sang” tại TP HCM là Alpha City của nhà đầu tư đến từ Hồng Kông Alpha King, tọa lạc tại đường Cống Quỳnh (Quận 1). Thời điểm mới mở bán khoảng giữa năm 2018, dự án được rao bán với giá khoảng 200 triệu đồng/m2 tùy diện tích. Đến năm 2019 khi mở bán giai đoạn 2, giá bán căn hộ tại dự án đã tăng vượt mức 250 triệu đồng. Đây là mức giá cao kỷ lục phá vỡ mặt bằng giá của tất cả căn hộ tại Quận 1 trước đó.

Bên cạnh những yếu tố như vị trí, tiêu chuẩn xây dựng quốc tế hay công nghệ tiên phong mà Alpha City đang sở hữu, thì dịch vụ quản lý chuẩn khách sạn 5 sao, Veranda Resort mở với hơn 30 tiện ích trên không thời thượng… được cho là những điểm nhấn giúp dự án thu hút khách hàng.

Được biết, vào tháng 4/2017, quyền phát triển dự án này mới được chuyển sang Alpha King và có tên gọi mới Alpha City. Sau khi về với chủ mới, thiết kế dự án tăng từ 35 tầng lên 49 tầng, số căn hộ tăng từ 499 căn lên 1.000 căn.

Trước khi khi về tay Alpha King, dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm, sau khi Alpha King tiếp nhận dự án, do những vướng mắc về pháp lý khiến chủ đầu tư đến từ Hong Kong này không thể tiếp tục phát triển dự án và buộc phải dừng triển khai. Đến nay, khu đất vẫn chỉ dừng lại ở giai đoạn thi công phần móng. Theo kế hoạch được phía chủ đầu tư công bố trước đây, dự án sẽ bàn giao nhà trong quí 2/2021.

Đầu năm 2019, thị trường bất động sản tại TP HCM xôn xao khi xuất hiện dòng căn hộ siêu cao cấp - Centennial (khu Ba Son đường Tôn Đức Thắng, quận 1) với giá công bố đến 14.500 USD/m2 (khoảng 334 triệu đồng/m2). Tính ra, căn hộ diện tích 150 m2 của dự án này có giá khoảng 50 tỉ đồng được chủ đầu tư tung ra thị trường đã khiến giới kinh doanh địa ốc choáng váng.

The Centennial Saigon là dự án "căn hộ triệu đô" nổi tiếng của chủ đầu tư Hồng Kông Alpha King. The Centennial Saigon được thiết kế với 46 tầng nổi và 3 tầng hầm.

Về giá bán "trên mây" của Centennial, đại diện Công ty CP Phát triển bất động sản Alpha King giải thích do dự án có vị trí đắc địa, ngay bờ sông và khu vực có yếu tố lịch sử. Các thiết bị công trình từ nội thất đến tiện ích đều thuộc loại hiếm, độc ở Việt Nam. Đặc biệt, ở đây có hơn 30 dịch vụ chuẩn khách sạn 5 sao quốc tế. Chủ đầu tư dành trọn tầng 46 (cao nhất) cho tiện ích trên không như hồ bơi điện phân muối biển, sky yoga, sky gym, golf giả lập…

Tuy nhiên, do những khó khăn về thị trường và những vấn đề pháp lý của việc chuyển giao khu đất cảng Ba Son có nguồn gốc là đất quốc phòng nên tiến độ triển khai dự án không đạt được theo kế hoạch.

Có giá bán lên đến 14.500 USD/M2, thế nhưng The Centennial Saigon vẫn chưa phải là dự án căn hộ hạng sang có mức giá bán cao nhất của thị trường địa ốc.

Theo báo cáo Bất động sản Nhà ở vừa được VNDirect công bố, phân khúc nhà ở cao cấp dự báo sẽ được chứng kiến mức giá mới từ dự án The Spirit of Saigon (Khu Tứ giác Bến Thành) với 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 - 570 triệu đồng/m2), phá vỡ kỷ lục về giá bán của các dự án trước đó.

Dự án Spirit of Saigon nằm đối diện chợ Bến Thành (quận 1) do Công ty TNHH Sài Gòn Glory làm chủ đầu tư. Được biết, trước khi VNDirect đưa ra dự báo, nhiều nơi cũng đang rao bán căn hộ tại đây với giá lên đến 23.000 USD/m2, đây được xem là dự án đắt đỏ nhất tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay.

Cái khó của phân khúc cao cấp

Hiện nay, tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, những dự án “siêu sang” có giá lên tới hàng chục tỷ đồng/căn hộ đã không còn xa lạ đối với thị trường cũng như giới đầu tư địa ốc.

Tuy nhiên, với mức giá hàng trăm triệu đồng/m2, nhiều nhà đầu tư cũng lo ngại bởi có đến hơn 90% dân số của Việt Nam không có tiền để mua nhà với mức giá này. Tỷ lệ còn lại thuộc giới “siêu giàu”, có khả năng mua nhưng căn hộ “siêu sang” vẫn phải cạnh tranh với phân khúc nhà ở thấp tầng. Bởi nhiều người có tâm lý thích sống trong các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, nên thay vì bỏ tiền mua căn hộ, họ sẽ chọn một căn biệt thự sang trọng trong các khu đô thị được quy hoạch tổng thể, hiện đại…

Hơn nữa, căn hộ siêu sang có tính thanh khoản rất chậm, những đại gia lắm tiền, thích chơi sang cũng là những khách hàng khá “kỹ tính”, luôn tìm tòi, kén chọn và yêu cầu rất khắt khe. Họ luôn đặt câu hỏi, bỏ ra vài chục tỷ để mua căn hộ siêu sang sẽ được hưởng gì? Bởi một m2 căn hộ có thể bằng cả một cái nhà bình dân... Vì vậy, phân khúc này khá kén người mua.

Nhận định về mặt bằng giá mới của phân khúc chung cư tại Hà Nội và TPHCM hiện nay, các chuyên gia cho biết nguyên nhân chính là do sự thiếu hụt về nguồn cung. Một nguyên nhân nữa là do các chủ đầu tư đang có xu hướng phát triển bất động sản cao cấp, siêu sang nhằm đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khách hàng trẻ, có thu nhập cao. Vì vậy, các chủ đầu tư hiện nay đang định vị sản phẩm cao hơn.

Trước cuộc đua mặt bằng giá mới trên thị trường hiện nay, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo có nhiều dự án chất lượng, định vị sản phẩm ở phân khúc cao, giá bán cao nhưng cũng không hiếm những chủ đầu tư "tát nước theo mưa" tự nâng giá bán căn hộ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nếu một dự án ở lõi trung tâm thành phố đã phá kỷ lục về giá nhà chào bán tại TP HCM vài thập niên qua thì những dự án nằm xa hơn cũng thừa cơ hội nâng mặt bằng giá mới lên để "bằng chị bằng em". Đây không phải là phản ứng có lợi cho thị trường vì tình trạng kích giá càng rầm rộ sẽ có tác động lây lan trên diện rộng.

Mặt khác, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cũng cho biết, mặc dù mở bán rầm rộ, song hiện nay không ít dự án siêu sang được gắn mác. Trên thực tế, rất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hạng sang, siêu sang hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Bên cạnh các chuẩn mực cao cấp, hạng sang và siêu sang, các tên gọi mỹ miều bằng tiếng nước ngoài như căn hộ thuộc phân khúc luxury (hạng sang), hi-end, premier (cao cấp), royal (hoàng gia)... đang được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan. Giới buôn căn hộ tùy tiện sử dụng các thuật ngữ này như một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm.

Theo đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM, thời điểm mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.

Do vậy, Hiệp hội này kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung thông tư mới nhất để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà.

Hải Lan

vnfinance.vn