Từ trước đến nay, việc đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung vẫn phụ thuộc vào thị trường và có lúc lãi, lúc lỗ. Một khi đầu tư thì chắc chắn phải có rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Do đó mọi người luôn tìm hướng để đầu tư an toàn và bền vững.
Ở Việt Nam lâu nay kênh đầu tư vào BĐS được xem là lợi nhuận nhiều và mức an toàn cao. Nhưng nếu không có sự nghiên cứu và nhận biết về các loại hình BĐS thì nhà đầu tư vẫn có thể bị rủi ro khi đầu tư vào các loại “BĐS đen”. Trên thế giới người ta phân loại các nhóm BĐS ra để quản lý giúp thị trường BĐS trong sạch và an toàn. Trong đó có 3 nhóm BĐS chính là: Bất động sản đen, bất động sản xanh và bất động sản xám.
“BĐS đen” là loại bất động sản mà bản thân nó không mang lại giá trị thực mà còn gây nguy hại cho môi trường, kinh tế và xã hội. Ví dụ: việc phân lô các nền đất và chuyển lên thổ cư ở những nơi mà sẽ không có người đến ở hoặc phải rất nhiều năm sau mới có người đến ở. Những hành vi đầu tư đó làm mất diện tích đất canh tác, làm cho đất bị bỏ hoang không người chăm sóc dẫn đến khô cằn đất đai và gây lãng phí cho kinh tế, mang lại nhiều tiêu cực xã hội. Trong mô hình BĐS du lịch nghĩ dưỡng cũng có rất nhiều loại bất động sản đen, ví như việc đầu tư xây dựng quá nhiều biệt thự nghỉ dưỡng vượt quá số lượng nhu cầu người đến sử dụng dịch vụ thì sẽ lãng phí và làm tăng giá vật liệu, làm mất cân bằng cho hoạt động tăng trưởng các nhu cầu thực, ảnh hưởng lớn cho nền kinh tế. Những “BĐS đen’ chỉ cần thị trường có biến động là có thể bị giảm giá rất nhiều và thậm chí bán rẻ cũng không bán được.
“BĐS xanh” là những bất động sản mà bản thân nó luôn tăng trưởng và mang lại giá trị thật. Đầu tư vào 'BĐS xanh' giúp cho nền kinh tế phát triển và giúp ích cho xã hội. Ví dụ: Các tòa nhà văn phòng cho thuê ở những nơi đang có nhu cầu thực. Các nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, nơi mà người dân đang thiếu nhu cầu nhà ở. Các loại bất động sản nông nghiệp công nghệ cao mang lại giá trị cho kinh tế và xã hội…
BĐS xanh bản thân nó có nhu cầu sử dụng thực và nó tự tăng trưởng do đó cho dù khi thị trường BĐS gặp khó khăn thì loại BĐS này vẫn giao dịch tốt. Ví dụ như BĐS là một hecta sầu riêng Musang King thì dù thị trường BĐS có lên xuống thế nào thì cây nó ngày càng lớn và sản lượng ngày càng tăng làm cho giá trị thực của BĐS cũng tăng theo.
Trong khi đó, “BĐS xám" là những bất động sản chưa thể phân biệt được là "BĐS đen" hay "BĐS xanh". Cần theo dõi trong một khoảng thời gian để nhận định và phân biệt được nó là loại bất động sản nào. Trong khoảng thời gian đó nếu nhà đầu tư tác động tích cực vào thì nó sẽ biến thành bất động sản xanh còn không tác động hoặc tác động tiêu cực thì nó sẽ trở thành bất động sản đen. Ví dụ: Chúng ta mua một hecta đất nông nghiệp, nếu tích cực đầu tư làm nông nghiệp công nghệ cao thì nó sẽ thành bất dộng sản xanh còn nếu chúng ta để hoang hoặc sử dụng để phân lô bán nền thì lại thành "BĐS đen".
Đa số mọi người đổ xô vào đầu tư bất động sản thay vì ngành nghề khác là do khi thị trường bất động sản sôi động thì kênh đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhất. Nhiều người sử dụng vốn vay để đầu tư bất động sản nhưng vẫn có lợi nhuận tốt. Nhưng khi thị trường gặp khó khăn thì chỉ những người đầu tư "BĐS xanh" mới có thể tồn tại và phát triển.
Mọi người ai cũng muốn có thu nhập thụ động, mong muốn một ngày không đi làm nữa vẫn có tiền để lo cho bản thân và gia đình. Để làm được điều đó thì ta phải có một căn nhà cho thuê với thu nhập ổn định hàng tháng tương ứng với mức sống của gia đình. Ví dụ: nếu gia đình bạn mỗi tháng sinh hoạt cần 50 triệu thì bạn phải có thu nhập thụ động 600tr/năm. Với mức này thì bạn cần đầu tư một bất động sản tối thiểu 20 tỷ mới có thể cho thuê được như vậy. Nhưng với mức thu nhập bình quân của người Việt Nam thì tỷ lệ người có trên 20 tỷ rất ít.
Hiện nay một số nhóm chuyên gia hàng đầu ở Việt Nam đã nghiên cứu và tìm ra các giải pháp đầu tư để có thể cho thu nhập đến 1 tỷ đồng mỗi năm nhưng chỉ cần đầu tư với số vốn dưới 4 tỷ đồng.
Khi chúng tôi nghe và tìm hiểu xem đó là giải pháp gì thì rất bất ngờ đó là các nghiên cứu đó về "BĐS xanh" trong Nông nghiệp của Việt Nam. Sự khác biệt so với những người đầu tư nông nghiệp đơn thuần là các chuyên gia đã nghiên cứu rất tỉ mỉ từng loại cây nông nghiệp có giá trị kinh tế cao, bền vững và đưa công nghệ vào quản lý vận hành để đạt chất lượng và sản lượng tốt nhất. Bên cạnh đó để tạo được vùng trồng lớn thì cần áp dụng mô hình hợp tác xã kiểu mới để quản lý. Họ mời gọi các chủ đất hoặc các nhà đầu tư gom đất lại vào giao cho một đơn vị quản lý vận hành vùng trồng xuyên suốt, khi đó sẽ tiết kiệm được chi phí và mới ứng dụng được công nghệ cao để quản lý vùng trồng tốt.
Các chuyên gia đã nghiên cứu từ chính thế mạnh ngành nông nghiệp của Việt Nam để tạo ra thu nhập tốt nhất cho người Việt. Những mô hình này cần được chia sẻ cho cộng đồng hiểu và triển khai ngay trong giai đoạn khó khăn của ngành BĐS. Cần truyền thông cho mọi người nên hạn chế đầu tư vào các loại “BĐS đen” mà nên tập trung vào các loại “BĐS xanh” có giá trị dòng tiền cao để mang lại thu nhập thụ động lâu dài, bền vững cho gia đình và đồng thời cũng mang lại giá trị cho nền kinh tế và thương hiệu vùng trồng chất lượng tại Việt Nam.
Với sự hấp dẫn của thu nhập hằng năm lớn nên ngay cả trong lúc thị trường BĐS khó khăn nhất, những nhà đầu tư vẫn tìm hiểu và đầu tư vào các loại “BĐS xanh” này. Thông qua Cộng Đồng Môi Giới BĐS Việt Nam (VIME Broker) Chúng tôi đã tìm hiểu sâu về một loại “BĐS xanh” đang nóng nhất trên thị trường đó là “BĐS sầu riêng Musang King”, được biết một hecta trồng được 150 cây Sầu riêng Musang Kinh và khi thu hoạch có sản lượng trung bình từ 5tấn-20tấn. Với giá bán hiện nay 200.000đ/kg thì mỗi hecta sẽ có thu nhập từ 1tỷ-4tỷ trên một năm. Đây là loại BĐS có thu nhập dòng tiền mà ai cũng ngỡ ngàng nếu không được tận mắt chứng kiến.
Theo các chuyên gia thì sầu riêng Musang King có giá cao là do các nguyên nhân sau:
1. Việc hạn chế vùng trồng. Hiện nay trên thế giới chỉ có 3 nước trồng được Sầu riêng cho chất lượng tốt đó là Malaysia, Thái Lan và Việt Nam. Ngay tại Việt Nam thì cũng rất ít nơi có thổ nhưỡng phù hợp để loại cây này cho ra sản lượng và chất lượng tốt. Do đó để chắc chắn trước khi trồng hàng loạt thì phải trồng thí điểm, vì vậy phải mất ít nhất 3 năm mới xác định được vùng trồng.
2. Chất lượng và độ ngon của Sầu riêng Musang King hơn hẳn các loại khác vì vậy theo đánh giá của người tiêu dùng thì họ sẵn sàng trả tiền cao hơn để được ăn sầu riêng Musang King.
3. Tiêu thụ đầu ra cho sầu riêng hiện nay chỉ mới đáp ứng khoảng 10% nhu cầu của Trung Quốc. Mặt khác Sầu riêng ngoài việc ăn tươi trực tiếp thì có thể chế biến và làm nguyên liệu cho các loại thực phẩm khác. Sầu riêng có thể bảo quản đông lạnh lâu để sử dụng quanh năm.
Với các số liệu về tốc độ phát triển vùng trồng như hiện nay thì dự đoán trong vòng 10 năm tới Sầu Riêng Musang King vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tiêu thụ của thị trường xuất khẩu cho Trung Quốc và Quốc tế.
Lê Đình Dũng