VnDirect cho rằng nhu cầu của phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được dẫn dắt bởi tình hình nguồn vốn FDI và lượng người nước ngoài đến Việt Nam trong năm năm tới. Tuy nhiên, triển vọng của phân khúc này trong ngắn hạn đang bị ảnh hưởng tiêu cực bởi tình trạng dư nguồn cung căn hộ sắp bàn giao đưa vào thị trường. 

Theo ước tính của VnDirect, có gần 1.200 căn hộ mới sẽ hoàn thành trong năm nay, tương đương 25% công suất cho thuê căn hộ dịch vụ hiện tại ở Tp. HCM (Savills, Q2/18). Áp lực nguồn căn hộ mới hoàn thành đã có tác động rõ rệt trong 6 tháng năm 2018 khi công suất lấp đầy căn hộ dịch vụ đã giảm 4 điểm % cùng kỳ. 

Việc giảm hiệu suất cho thuê sẽ có ảnh hưởng tiêu cực lên tâm lý đầu tư cho thuê căn hộ cao cấp và có thể nhận thấy trong năm sau. Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ được công suất cho thuê gần sát công suất tối đa với giá cho thuê vẫn ở mức cao bởi nguồn cung hoàn thành khá ít trong 2018-20F (Savills). 

Trái ngược với phân khúc căn hộ cao cấp thì phân khúc chung cư chung và thấp cấp được cho là chưa khai thác hết. Theo báo cáo của VnDirect, dựa trên tình hình di cư ngày càng tăng từ các khu vực lân cận vào trong nội thành với mục đích tìm kiếm cơ hội việc làm và tăng dân số tự nhiên tại đô thị, 2 thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội sẽ hình thành mới 110.000 hộ gia đình mỗi năm trong năm tới. 

Kết quả dự phóng trên được dựa vào giả định giữ nguyên số người trung bình mỗi hộ là 3,2 người và tăng trưởng dân số bình quân đạt 2-2,2%/năm cho cả hai thành phố. Những hộ dân cư mới này đa phần sẽ tìm đến những căn hộ vừa túi tiền hoặc thấp cấp với giá của mỗi căn dưới 2 tỷ đồng (~87.000 USD).

Dựa kế hoạch phát triển và mở bán từ các chủ đầu tư, VnDirect ước tính sẽ có khoảng 100.000 căn hộ mới sẽ được bán ra trong 2018, trong đó sẽ bao gồm 60%-70% là căn hộ trung cấp. Tuy nhiên, sẽ có sự lệch pha trong phân khúc trung cấp bởi ngày càng nhiều nguồn cung căn hộ tập trung vào mức giá trung cao (1.500 – 2.000 USD/m2) nhưng lại nguồn hàng với mức giá thấp hơn lại khá hạn chế. 

Việc thiếu hụt nguồn cung cho căn hộ trung cấp bình dân mở ra nhiều cơ hội tiềm năng cho các nhà đầu tư hoạt động ở phân khúc này trong tình hình thị trường có khả năng sẽ bước vào giai đoạn chậm tăng trưởng hoặc suy thoái.

Cũng theo VnDirect, hiện chưa có dấu hiệu rõ ràng về bong bóng BĐS. So sánh với thời kỳ đỉnh điểm của thị trường nhà ở năm 2008 và giai đoạn khủng hoảng ngay sau đó, thị trường BĐS hiện đang có động lực thúc đẩy nhu cầu nhà ở nhiều và đa dạng hơn. 

Ở phân khúc cao cấp từng xuất hiện cả các nhà đầu tư mua cho thuê và cả đầu cơ theo giai đoạn dự án nhưng hiện tại đã mất dần vị thế dẫn dắt nguồn cầu của thị trường. Hiện tại, lực cầu của thị trường được hướng về phân khúc trung và thấp cấp với mục địch sử dụng để định cư lâu dài của người mua nhà lần đầu. 

Giá nhà đất giảm mạnh trong 2014 cùng với lãi suất thấp cũng khiến các sản phẩm trung cấp trở nên dễ giao dịch hơn và thu hút lượng lớn người mua nhà có nhu cầu thực và tạo ra mức tăng giá BĐS hợp lý hơn các đợt tăng nóng giá BĐS cao cấp trong 2008. Giá căn hộ trung cấp tăng trung bình 11%/năm, các phân khúc khác là 2-4% trong 2015 cho đến 6 tháng năm 2018 là chấp nhận được nếu so với mức tăng 48%/năm trong suốt giai đoạn tăng trưởng đến 2008 trước khủng hoảng.

VnDirect tin rằng, thị trường BĐS hiện tại khó sụp đổ một cách đột ngột trong ngắn hạn và hiểu rằng việc tăng lãi suất vay mua nhà có thể làm giảm phần nào thanh khoản thị trường nhưng sẽ không mất một lượng quá lớn giao dịch trong thời gian tới.

Thu Hiền