Giao dịch chững lại chờ tăng giá

Tại vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa qua đã gây tác động manh đối với thị trường bất động sản. Do vậy, hiện tượng nhiều chuyên gia bất động sản đã dùng để so sánh vụ đấu giá đất 2,45 tỷ đồng/m2 vừa qua tại Thủ Thiêm. Nó sẽ có tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm bất động sản khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Theo đó, sàn giao dịch của CTCP Hưng Hưng Thịnh nhận được yêu cầu tăng giá từ chủ đất ký gửi, giá tăng từ 15 - 20% so với trước đấu giá. Tuy nhiên, đây chỉ là giá rao dò tâm lý thị trường chứ không có giao dịch nào được chốt.

Không chỉ các chủ đất riêng lẻ, các chủ đầu tư dự án cũng đồng loạt tạm ngưng bán hàng thời gian tới để tính toán lại chi phí, giá bán sản phẩm mới cho các đợt ra hàng tiếp theo.

Như vậy, mọi giao dịch dường như đang dừng lại để chờ thời điểm sau Tết âm lịch, khoảng thời gian được cho là giao dịch nhà đất sôi động nhất ở khu vực phía Nam. Khi đó, thị trường có thể nhìn thấy rõ hơn tác động vụ đấu giá lên mặt bằng giá bán mới.

Trao đổi về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh batdongsan.com.vn cho biết: “Họ có thể điều chỉnh lại mức giá có thể tăng từ 10 - 15%. Đối với những chủ đầu tư ở các vùng lân cận, chẳng hạn thay vì vùng lõi Thủ Thiêm, giá căn hộ tăng lên thì gần như các khu vực lân cận như Thủ Đức hay khu vực trung tâm họ cũng sẽ có những điều chỉnh tương tự".

Theo ghi nhận từ khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, trong 2 tháng sau dịch 10 và 11, 95% nguồn cung căn hộ mở bán tại TP Hồ Chí Minh là ở khu Đông, TP Thủ Đức. Rổ hàng khoảng gần 300 căn được giao dịch chủ yếu là căn hộ hạng sang, cao cấp với giá bán được cho là "nóng bỏng tay" với gần 200 triệu đồng/m2 ở khu Thủ Thiêm và thấp nhất là từ 50 - 70 triệu đồng/m2 ở các khu vực lân cận.

Giá đẩy lên cao, rủi ro thanh khoản thị trường càng lớn

Với mức giá được thiết lập, phân khúc bất động sản mà doanh nghiệp có thể bán phải thuộc hàng siêu siêu sang ở trên đỉnh quả chuông và dành cho những đối tượng khách hàng thực sự đặc biệt.

Ở Việt Nam sắp tới, sản phẩm ở mức giá này vẫn được cho là có người mua. Tuy nhiên, việc tăng giá ở phân khúc trên đỉnh quả chuông sẽ tác động lan tỏa làm tăng giá các phân khúc bên dưới nơi dành cho nhà đầu tư, người mua ở thực.

Theo các đơn vị nghiên cứu, nếu thị trường bên dưới neo giá bên trên và thiết lập các mặt bằng giá quá cao sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu và thanh khoản kém.

Trao đổi về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cho hay, thị trường sắp tới sẽ dễ rơi vào trạng thái khó thanh khoản, thậm chí nhiều giao dịch dù đã đặt cọc cũng sẽ dễ rơi vào tranh chấp.

Khó ở đây nghĩa là những bất động sản không dễ dàng được bán đi, hay được mua bán một cách dễ dàng. Ví dụ như những hợp đồng trước đây chỉ dừng ở giai đoạn đặt cọc chẳng hạn, nguy cơ xảy ra những tranh chấp có thể có, dẫn đến tính thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng bởi đây là giai đoạn quá sớm về mặt tâm lý để có thể giúp cho người bán yên tâm và người mua cảm thấy hài lòng, ông Chánh cho biết thêm.

Do đó, nếu như có sự điều chỉnh tăng giá quá cao, giao dịch cũng sẽ giảm dần, dẫn đến những rủi ro khó lường khác cho thị trường bất động sản.

Từ góc nhìn kinh tế thị trường, tiến sĩ Huỳnh Thế Du cho rằng, thay vì lo ngại hãy để thị trường tự điều chỉnh giá theo cung cầu nếu thanh khoản gặp khó. Theo ông, thương vụ đấu giá tỷ đô sẽ không có tác động mạnh thực sự về mặt bằng giá thị trường về lâu dài.

Do vậy, theo các chủ đầu tư chuyên nghiệp, việc xác định đâu là mức giá phù hợp trong bối cảnh hiện nay thực sự cần tỉnh táo, chứ không thể chạy theo mức đấu giá của 1 lô đất. Vì suy cho cùng, họ là người cần bán sản phẩm, cần có giao dịch thị trường.

Quỳnh Anh