Chi 620 tỷ, lấy lại Khu nhà ở Đoàn Nguyên gần 3.200 tỷ đồng?

Theo Báo cáo tài chính quý II/2022 do CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) công bố, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng 56,6% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 4.380,3 tỷ đồng lên 12.113,1 tỷ đồng.

Khoản mục tồn kho của doanh nghiệp chủ yếu là bất động sản dở dang với 12.112,1 tỷ đồng. Giá trị Bất động sản dở dang chủ yếu bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Trong đó, dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo ghi nhận 4.653 tỷ đồng, tăng 30,5% so với đầu năm. Dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên ghi nhận hơn 3.181 tỷ đồng, đây cũng là khoản tồn kho khiến tổng giá trị tồn kho của công ty tăng mạnh so với cuối năm ngoái. Còn lại, giá trị tồn kho tại những dự án khác không nhiều biến động so với con số đầu năm.

Điểm đáng chú ý là dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên với hơn 3.181 tỷ đồng tồn kho cuối quý 2/2022, con số này tăng vọt hơn 1.801 tỷ đồng so với thời điểm năm 2018 khi dự án này được CapitaLand mua lại với giá 1.380 tỷ đồng.

Cụ thể, dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên mới được Nhà Khang Điền nhận chuyển nhượng vào tháng 3 năm nay. Theo đó, Nhà Khang Điền cho biết đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 366 triệu cổ phần, tương đương 60% vốn Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên (Phước Nguyên) với giá phí là 620 tỷ đồng. Thương vụ này giúp KDH ghi nhận khoản lãi 308,3 tỉ đồng từ “giao dịch mua rẻ” trong quý đầu năm 2022.

Đáng chú ý, Phước Nguyên hiện là công ty mẹ, sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên – chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên với diện tích 60.732 m2 (6 ha) tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TP. HCM. Dự án này trước đây từng thuộc về Nhà Khang Điền. Năm 2013, do sự khó khăn của thị trường Bất động sản nói chung và tình hình sản xuất kinh doanh kém khả quan, Nhà Khang Điền đã chuyển nhượng 99,99% vốn của Nhà Đoàn Nguyên.

Khang Điền khi đó cho biết, dự án Đoàn Nguyên có diện tích đất chung cư lớn, trong khi lượng hàng tồn kho của thị trường rất nhiều, nếu triển khai bán hàng sẽ không hiệu quả. Đồng thời, để xây dựng chung cư cần vốn nhiều, thời gian thu hồi chậm tạo nên áp lực về vốn lên công ty trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản.

Dự án về tay chủ cũ, giá tăng gấp 2,3 lần

Đến năm 2018, dự án này được chuyển nhượng cho Tập đoàn CapitaLand sau khi CapitaLand thông qua các công ty thành viên mua lại 86 triệu cổ phần, tương đương với 100% vốn điều lệ của Công ty Cổ phần BCLand (BCLand) với tổng số tiền bỏ ra là 1.380 tỷ đồng. BCLand thời điểm đó đang nắm giữ 100% vốn điều lệ của Nhà Đoàn Nguyên.

CapitaLand khi đó dự kiến sẽ cho xây lên một dự án nhà ở có tổng diện tích đất hơn 6ha trên khu đất này. Dự án sẽ cung cấp cho thị trường hơn 100 căn Nhà phố, dự kiến sẽ hoàn thiện vào năm 2021.

Như vậy, có thể nói rằng dự án Khu nhà Đoàn Nguyên đã về với chủ cũ. Cùng với đó, giá trị của dự án đã tăng lên gấp 2,3 lần so với thời điểm gần 4 năm trước, từ 1.380 tỷ đồng lên 3.181 tỷ đồng. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của dự án này đã được thế chấp cho khoản vay ngân hàng.

Theo đó, doanh nghiệp đã thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án này cho khoản vay dài hạn gần 1.160 tỷ đồng tại ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh quận 4, lãi suất 11,17%/năm, kỳ hạn trả gốc đến tháng 9/2026.

Sau khi gián tiếp nắm chi phối Nhà Đoàn Nguyên, Nhà Khang Điền bắt đầu ghi nhận phần bất động sản xây dựng dở dang với Khu nhà ở Đoàn Nguyên, với giá trị ghi nhận đạt 3.185,8 tỉ đồng tại thời điểm cuối quý 1/2022 và giảm nhẹ còn 3.181 tỷ đồng cuối quý 2/2022.  

Về tình hình kinh doanh, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu quý II/2022 đạt 732,5 tỷ đồng, giảm 34,1% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 325,58 tỷ đồng, tăng 22,8% so với cùng kỳ. Theo đó, biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 38,3% lên 67,9%.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu đạt 875,2 tỷ đồng, giảm 55,1% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 625,39 tỷ đồng, tăng 32,2% so với cùng kỳ.

Trong năm 2022, Nhà Khang Điền dự kiến doanh thu 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, lần lượt tăng 7% và 16% so với thực hiện trong năm 2021. Như vậy, kết thúc 6 tháng đầu năm, Công ty hoàn thành được 44,7% kế hoạch lợi nhuận năm

Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 2.007,9 tỷ đồng (tăng 1.164,8 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 843,1 tỷ đồng). Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm 22,1 tỷ đồng và dòng tiền tài chính dương 1.991,4 tỷ đồng, chủ yếu tăng vay nợ.

Dòng tiền kinh doanh chính âm nặng, nên Nhà Khang Điền đã liên tục ra tăng vay nợ để bù đắp sự thâm hụt của dòng tiền. Tính đến ngày 30/6/2022, nợ phải trả tại Nhà Khang Điền ghi nhận tăng mạnh lên 7.992 tỷ đồng trong khi cùng kỳ chỉ là 4.151 tỷ đồng (tức tăng 92,5% so với đầu năm).

Trong đó, doanh nghiệp đi vay tổng cộng hơn 5.761 tỷ đồng, gấp 2,2 lần con số đầu năm, chủ yếu là nợ vay dài hạn từ các ngân hàng

Bình Nguyên