Các dự án condotel được phát triển rất nóng trong những năm gần đây dẫn đến thị trường condotel hiện nay đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức. Trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.

Đó là khẳng định của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) trong Văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền ngày 3/12 về việc: Đề nghị hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững loại hình căn hộ condotel và cấp “sổ đỏ” cho nhà đầu tư.

Khách hành sẽ là người "lãnh đủ"?

Cùng với sự tăng trưởng về du lịch, trong thời gian qua sự phát triển "bùng nổ" các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.

Tuy nhiên, Theo HoREA bên cạnh sự phát triển quá nóng của phân khúc condotel đã tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập trong hoạt động mua bán, cam kết lợi nhuận, rủi ro lớn về vấn đề pháp lý và tài chính đối với khách hàng....

Với CĐT là dự án condotel, họ bán căn hộ cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này).

Thực hiện phương pháp bán hàng này, CĐT được lợi rất lớn vì: Nhanh thu hồi vốn đầu tư, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng. Không những thế họ lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết nhưng họ vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng, được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Đối với khách hàng, khi mua các loại hình sản phẩm condotel có thể phải chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt khi CĐT bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

HoREA chỉ ra rằng, đối với những dự án mà CĐT cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp, phí trang bị căn hộ, phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel mà CĐT không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho CĐT kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Một điều bất cập cho khách hàng nữa là, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng trên thực tế chưa thấy CĐT đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Ngoài ra, CĐT dự án cũng chưa có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.

Đề cập đến quyền sở hữu căn hộ condotel, một số CĐT mạnh dạn cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" đối với căn hộ condotel. Hiệp hội khẳng định, cam kết này trái với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.

Do vậy, theo quy định hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án và có thể được gia hạn.

Theo HoREA, các CĐT dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp. Trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. Một ví dụ điển hình là Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa trong Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 đã nhận định: "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh".

Một yếu tố khác có lợi cho nhà đầu tư condotel, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các CĐT lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Như vậy, có thể khẳng định rằng trong việc giao dịch các sảm phẩm condotel khách hàng là đối tượng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro về tính pháp lý, cam kết lợi nhuận, tiến độ dự án ..... Chính vì vậy trước khi quyết định xuống tiền, khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ về tất cả: năng lực, uy tín của CĐT, về tính pháp lý dự án cũng như những điều khoản ràng buộc trong Hợp đồng mua bán...

Bán lại giá tăng 20%, khách hàng vẫn... "lỗ nặng"

Để bán được hàng trong thời điểm khó khăn như hiện nay khi lượng condotel tồn kho khá cao, giao dịch èo uột cùng với rất nhiều những khó khăn vướng mắc về tính pháp lý căn hộ, rất nhiều CĐT phát triển BĐS nghỉ dưỡng đã đưa ra những chính sách thuộc hàng "khủng" hiện nay. 

Đơn cử, thời gian gần đây Công ty Cổ phần Khách sạn Bến du thuyền (Marina Hotel .JSC) - chủ dự án Swisstouches La Luna Resort đã chính thức mở bán 600 căn hộ tòa tháp The Diamond tại Hà Nội. Điều khiến khách hàng vô cùng quan tâm là chính sách bán hàng rất "Hot" với quà tặng ô tô tiền tỷ.....và đặc biệt mạnh dạn cam kết mua lại sản phẩm tăng với mức 20% sau... 10 năm.

Chia sẻ về vấn đề doanh nghiệp BĐS nghỉ dưỡng sẵn sàng cam kết mua lại sản phẩm với mức cam kết cao đột biến hơn 12% hiện nay, ông Văn Dũng Chinh - Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư VINAREAL có trụ sở tại Nha Trang cho biết: "Xét về tốc độ tăng trưởng du lịch cũng như tiềm năng phát triển theo xu hướng của dòng sản phẩm condotel thì CĐT cũng có những căn cứ của mình. Việc mạnh dạn cam kết này thể hiện doanh nghiệp tự tin vào sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, cũng như sự phát triển nghành du lịch được coi là mũi nhọn của nền kinh tế đất nước.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, cam kết này cần phải được đảm bảo bởi một bên thứ 3 thì mới có tính khả thi. Trường hợp cam kết này chỉ thể hiện ở góc độ doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng không thì tôi khuyên khách hàng cần phải có sự cân nhắc, tính toán, tìm hiểu thật kỹ xem cam kết này có tính khả thi hay không?"

Cũng theo ông Chinh, thời gian qua chính vì rất nhiều CĐT quá chạy theo bài toán tỉ suất lợi nhuận trong việc đầu tư phát triển dự án condotel mà quên mất rằng họ chưa được trang bị đầy đủ điều kiện để phát triển dự án. Chính vì vậy những sản phẩm của họ ra đời mang tiếng là những sản phẩm condotel nhưng mà thực sự chỉ là sản phẩm BĐS không đủ giá trị của BĐS nghỉ dưỡng.

Chính vì vậy, trong 9 tháng năm 2018 lượng condotel bắt đầu có dấu hiệu thừa cung và quy luật tất yếu của thị trường sẽ sàng lọc những CĐT không đủ sự tỉnh táo để theo đuổi loại hình này.

Trao đổi về chính sách mua lại condotel với giá tăng 20% sau 10 năm, một chuyên gia tài chính có tiếng tại Hà Nội khẳng định: Trên thực tế, nhà đầu tư sẽ lỗ nặng. Chuyên gia này lấy dẫn chứng sinh động khi so sánh với lãi suất tiết kiệm giả sử 7%/năm và nhân với 10 năm, sẽ ra con số lợi nhuận cao hơn rất nhiều lần cam kết mua lại giá tăng của chủ đầu tư.

"Đấy là chưa tính đến lạm phát, sự mất giá của đồng tiền và các chi phí cơ hội khác. Vì vậy, việc mua căn hộ condotel để chờ lãi 20% sau 10 năm theo chuyên gia này là không có hiệu quả, nếu không nói là lỗ nặng", chuyên gia này cho biết thêm. 

•  “Ông già Noel” Obama đội mũ đỏ, khệ nệ vác túi quà to

• Chuẩn bị đón Tết, xe nhập khẩu ồ ạt tràn về

• Giáng sinh, Năm mới: Rộn ràng khuyến mại

Thu Hiền