Giấc mơ sữa Việt Nam

Masterise Group có ảo tưởng khi chào bán căn hộ Masteri WaterFront lên đến 50 triệu đồng/m2?

Theo bảng giá tòa T30 thuộc dự án Masteri Waterfront, các căn hộ tại đây đang được bán với mức giá từ 41 – 50 triệu đồng tùy vị trí và diện tích căn hộ. Có thể nói đây là một mức giá rất cao, nếu so sánh với mặt bằng chung các dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội.

Mở bán giá cao hơn hẳn mặt bằng chung

Ngày 20/11 vừa qua, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Masterise Homes đã tiến hành khởi công xây dựng dự án căn hộ Masteri WaterFront tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm, Hà Nội - chính thức đánh dấu hành trình “Bắc tiến” của Masterise Group.

Masteri Waterfront là khu căn hộ cao cấp do Tập đoàn Masterise Group làm chủ đầu tư, dự án được phát triển bởi thương hiệu Bất động sản Masterise Homes – Thành viên của Masterise Group.

Theo giới thiệu, Masteri Waterfront toạ lạc tại vị trí đắc địa, ngay trung tâm đại đô thị Vinhomes Ocean Park. Dự án có tổng diện tích 37.525 m2, gồm 6 tòa chung cư cao tầng với tổng mức đầu tư dự kiến gần 5.000 tỷ đồng. Masteri Waterfront sẽ cung cấp cho thị trường 3837 căn hộ chung cư cao cấp…

Phối cảnh dự án Masteri Waterfront tại xã Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội.

Hiện dự án đang được mở bán rầm rộ trên thị trường. Một nhân viên môi giới chào bán dự án này cho biết: Masteri Waterfront là dự án căn hộ chung cư cao cấp, có giá bán phổ biến dao động từ 48 – 50 triệu đồng/m2. Hiện tại nếu khách muốn mua thì đặt cọc trước 50 triệu đồng, sau 7 ngày sẽ chính thức ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và đóng 10% giá trị căn hộ đối với những khách hàng thanh toán theo các đợt (?).

Còn đối với những khách hàng thanh toán sớm thì đóng luôn 100% giá trị căn hộ sau 7 ngày đặt cọc, chủ đầu tư đang áp dụng chính sách chiết khấu 6% đối với khách hàng thanh toán sớm. Ngoài ra, chủ đầu tư đang áp dung chương trình hỗ trợ 60 tháng phí quản lý dịch vụ đối với tất cả các khách hàng mua căn hộ tại dự án. Nhân viên môi giới này cho hay.

Theo bảng giá tòa T30 dự án Masteri Waterfront, các căn hộ tại đây đang được bán với mức giá từ 41 – 50 triệu đồng tùy vị trí và diện tích căn hộ. Có thể nói đây là một mức giá khá cao so với các dự án ở khu vực ngoại thành.

Chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu 6% đối với khách hàng thanh toán sớm.

Nếu so sánh với một số dự án của một số ông lớn “nổi đình nổi đám” trên thị trường như: Vinhome smart city Tây Mỗ giá bán dao động từ 32 - 42 triệu đồng/m2; Vinhomes Ocean Park có giá từ 30 – 40 triệu đồng/m2; Oasis của Ecopark Ecopark cách Hà Nội 14km có giá bán 26 – 30 triệu/m2;… Như vậy, với mức giá 41 – 50 triệu đồng/m2 thì Masteri Waterfront là dự án ở khu vực ngoại thành có giá bán cao nhất.

Trên thực tế, một hiện tượng phổ biến đang diễn ra trên thị trường chung cư hiện nay là những chung cư mới được đưa ra thị trường, các chủ đầu tư thi nhau đẩy giá cao. Khi nhu cầu về nhà ở tăng cao do lượng người đổ về Hà Nội ngày một tăng nhanh khiến phân khúc này biến động không ngừng.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng gây được sức hút đối với thị trường. Và, không phải dự án nào cũng có khả năng “làm giá”, đẩy giá lên cao cách nhiều con số so với giá bán của các dự án cùng phân khúc, thậm chí cao ngang ngửa với các dự án chung cư ở trung tâm thành phố.

Điều này cho thấy giá căn hộ ngoại thành đang có xu hướng tăng nhanh. Tuy nhiên, việc tăng giá căn hộ khu vực ngoại thành không xảy ra trên diện rộng, mà chỉ diễn ra với dự án của một số thương hiệu.

Cơ sở nào để đẩy giá căn hộ Masteri WaterFront lên đến 50 triệu đồng/m2?

Để định giá bán căn hộ như trên, chủ đầu tư đẩy mạnh quảng cáo những đặc điểm được cho là ưu thế lớn khi án toạ lạc tại vị trí “kim cương” của đại đô thị Vinhomes Ocean Park với các tiện ích nội khu đặc quyền dành riêng cho cư dân và toàn bộ hệ sinh thái chung của đại đô thị, thiết kế khác biệt, chất lượng xây dựng hàng đầu, đơn vị vận hành chuyên nghiệp…

Masteri Waterfront được quảng cáo là dự án sở hữu tầm nhìn trực diện ra biển hồ nước mặn 6.1ha và hồ trung tâm 24.5ha. Nhờ đó, cư dân tương lai của Masteri Waterfont không chỉ được tận hưởng không gian của biển hồ hay công viên cây xanh mà còn được sử dụng toàn bộ hệ tiện ích 2 lớp đến từ đại đô thị và tiện ích riêng đặc quyền trong khu dân cư…

Đặc biệt, các thông tin quảng cáo nhấn mạnh chủ đầu tư khá thành công với chuỗi sản phẩm bất động sản cao cấp mang thương hiệu Masteri gắn với những dự án “đình đám” tại TP Hồ Chí Minh như: Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, M-One Nam Sài Gòn, khu dân cư hạng sang Millennium…  

Các căn hộ Masteri Waterfront đang được bán với mức giá từ 41 – 50 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư nhấn mạnh, các dự án do Masterise Group đầu tư tại TP HCM đều gia tăng về giá trị theo thời gian. Trong đó, mức tăng thấp nhất là tại dự án M-One Nam Sài Gòn với  tỷ lệ tăng giá 30% và mức tăng cao nhất tại dự án Masteri Thảo Điền với tỷ lệ tăng giá 93%.

Vì vậy, căn hộ tại Masteri Waterfront được bán với giá khá cao, với mức giá 41 – 50 triệu đồng/m2, không hề kém cạnh các dự án trong nội thành Hà Nội.

Masteri là một thương hiệu bất động sản cao cấp đến từ phía nam, Masteri WaterFront là dự án đầu tiên của doanh  nghiệp trong hành trình “Bắc tiến”. Dù vậy, thị trường Hà Nội không phải là “miếng bánh” dễ ăn. Trong quá khứ, nhiều chủ đầu tư đến với thị trường Hà Nội cũng đã từng phải để dự án đắp chiếu nhiều năm mới có thể triển khai, thậm chí “tháo chạy” khỏi thị trường.

Đơn cử như trường hợp của đại dự án Mỹ Đình Pearl của Tập đoàn SSG. Mặc dù chủ đầu tư đãthành lập liên danh đầu tư từ năm 2010, nhưng mãi đến năm 2016, SSG mới có thể triển khai dự án.

Hay trường hợp Landmark Holding khi trở thành đơn vị phát triển dự án Manhattan Tower 21 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) hồi năm 2018. Tuy nhiên chỉ sau hơn một năm chóng vánh, doanh nghiệp này đã phải đơn phương rút khỏi dự án.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, "cuộc đại di cư" của các ông lớn Sài Thành gặp phải nhiều thách thức bởi thị trường BĐS Hà Nội khác hoàn toàn với thị trường phía Nam. Trong đó, thách thức lớn nhất của các nhà đầu tư này là hiểu được tâm lý khách hàng.

Bà Hằng cho biết, BĐS phía Bắc là một thị trường rất nhạy cảm về giá. Các dự án có giá trên 5.000 USD/m2 ở TP HCM có thể bán được nhưng ở Hà Nội là rất khó. Các chủ đầu tư phía Nam sẽ cần nhiều thời gian để xây dựng và phân bổ nhân sự phát triển dự án tại phía Bắc.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, thói quen mua nhà của người miền Bắc cũng là nguyên nhân gây khó cho các doanh nghiệp miền Nam. Người miền Bắc thường rất kỹ tính trong việc lựa chọn các sản phẩm nhà ở. Đây chính là sự khác biệt trong việc tiếp cận khách hàng mà không phải doanh nghiệp miền Nam nào cũng hiểu.

Tham vọng lớn, đầu tư dàn trải

Với tham vọng phát triển chuỗi sản phẩm bất động sản cao cấp mang thương hiệu Masteri, Masterise Group đang cùng lúc triển khai một số dự án căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP HCM. Trong đó, Masteri WaterFront là dự án đầu tiên Masterise Group đầu tư tại Hà Nội.

Tại TP HCM, Masterise Group đang triển khai dự án Masteri Centre Point Quận 9. Dự án có quy mô rộng 6 ha, gồm 10 blocks chung cư bao gồm các loại hình sản phẩm: căn hộ chung cư cao cấp, thương mại, văn phòng, dịch vụ, shophouse, officicetel.

Theo dự kiến, Masteri Centre Point sẽ cung cấp cho thị trường 5.094 căn hộ cao cấp, được biết doanh nghiệp đã khởi công dự án vào tháng 10/2020 và dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2022.

Phối cảnh dự án Masteri Centre Point Quận 9.

Một dự án khác của Masterise Group tại khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son cũng đang rục rịch khởi công. Theo thông tin từ các trang bất động sản, đây là dự án căn hộ thuộc cụm dự án Masterise Homes Ba Son, tên gọi chưa chính thức của khu phức hợp Masteri Homes (quận 1) của Masterise Group

Dự án bao gồm ba toà tháp thông khối đế, trong đó có một tòa căn hộ cao 36 tầng và hai tòa căn hộ cao 47 tầng. Dự án có đến 5 tầng hầm, hiện đã hoàn tất ép cọc để chuẩn bị khởi công. Theo các thông tin quảng cáo, Masterise Homes Ba Son sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 3.000 căn hộ cao cấp, dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2023.

Ngoài ra, Masterise Group còn dự kiến sẽ đầu tư dự án căn hộ Masterise Parkland Quận 2 trong thời gian tới.

Như vậy, trong năm 2020, với việc khởi công 3 dự án Masteri Centre Point quận 9, Masterise Homes Ba Son và Masteri WaterFront Hà Nội, Masterise Group đang chuẩn bị tung ra thị trường gần 12.000 căn hộ chung cư cao cấp với tổng mức đầu tư cả 3 dự án lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, theo ghi nhận tình hình kinh doanh của doanh nghiệp cũng không ổn định. Năm 2016, dự án Masteri Thảo Điền hoàn thành và được bàn giao tới khách hàng giúp Masterise Group đạt mức doanh thu lên đến 4.800 tỷ đồng. Tuy nhiên, cũng trong năm này, doanh nghiệp báo lỗ 9,8 tỷ đồng.

Một năm sau, doanh thu của Masterise Group giảm xuống còn 3.884 tỷ đồng, giảm 19% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp lại đạt tới con số gần 391 tỷ đồng. Sau một năm bùng nổ lợi nhuận, đến năm 2018, doanh thu của Thảo Điền Investment lại sụt giảm thê thảm, chỉ còn vỏn vẹn 89 tỷ đồng, cùng khoản lỗ hơn 9 tỷ đồng, giảm tới 98%.

Trong năm 2019, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp khởi sắc trở lại với 3.465 tỷ đồng doanh thu và 254 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Masterise Group tiền thân là Công ty cổ phần Đầu tư Thảo Điền (Thảo Điền Investment) thành lập từ năm 2007, với lĩnh vực hoạt động chính là đầu tư, phát triển các sản phẩm nhà ở, dòng sản phẩm chủ đạo là căn hộ cao cấp. Dù vậy, sau nhiều năm hoạt động, cho đến khi Masteri Thảo Điền ra mắt và mở bán ra thị trường (2014 - 2016), doanh nghiệp này mới được giới đầu tư chú ý.

Vào năm 2016, quy mô tổng tài sản của Masterise Group là 8.635 tỷ đồng nhờ sáp nhập Công ty TNHH Metropolis. Tồn kho chủ yếu nằm dưới dạng chi phí dở dang tại các dự án bất động sản chiếm gần 30% tổng tài sản với 2.566 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hệ số nợ của Masterise Group thường xuyên duy trì ở mức cao, thường trên 70%. Thậm chí, ở thời điểm cuối năm 2016, chỉ số này còn lên đến gần 98%. Thời điểm đó, vốn chủ sở hữu của Masterise Group chỉ vỏn vẹn 213 tỷ đồng.

Đến thời điểm tháng 5/2020, Masterise Group đã nâng vốn điều lệ lên mức 1.424 tỷ đồng. Dù vậy, kết quả kinh doanh của Masterise Group cũng biến động thất thường và có xu hướng thụt lùi trong những năm gần đây.

Linh Lan (T/h)