Chằng chịt vấn đề dân sinh nhức nhối

Ban Quản Trị cụm nhà Chung cư The Pride, phường La Khê, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội (sau đây gọi tắt là “BQT CC The Pride”/“BQT”) được thành lập bởi Quyết định số 3420/QĐ-UBND ngày 08/08/2018 của UBND quận Hà Đông.

Về lý thuyết, đây là tổ chức đại diện cho cư dân để mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (theo Khoản 5 Điều 4 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng).

BQT do hội nghị nhà chung cư The Pride (HNNCC) lập ra, có nhiệm kỳ 3 năm. Nếu Hà Nội không bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 thì HNNCC sẽ được tổ chức vào cuối tháng 7 hoặc trước ngày hết nhiệm kỳ của BQT - ngày 8/8/2021.

Để giải quyết tình thế, UBND quận Hà Đông có văn bản số 2244/UBND-QLDT ngày 22/7/2021 yêu cầu BQT CC The Pride phải duy trì thực hiện các hoạt động theo Quyết định đã công nhận và căn cứ vào tình hình thực tế dịch bệnh để lựa chọn phương án, thời gian tổ chức HNNCC cho năm 2021.

Như vậy, nhiệm vụ của BQT trong giai đoạn này là lên kế hoạch và cách thức tổ chức HNNCC sao cho phù hợp. Theo quy định, các thông tin về nội dung và kế hoạch tổ chức HNNCC phải được công bố trước 02 tháng hoặc chậm nhất là 30 ngày trước thời gian tổ chức HNNCC để cư dân hiểu và có các đề cử ứng cứ cho vị trí thành viên BQT nhiệm kỳ kế tiếp.

Đến nay, theo phản ánh của cư dân, BQT CC The Pride chưa công bố các nội dung liên quan đến việc tổ chức HNNCC và các báo cáo về hoạt động của BQT, cũng như chưa ban hành bất cứ kế hoạch hoạt động nào theo tinh thần của văn bản số 2244/UBND-QLDT ngày 22/7/2021 của UBND quận Hà Đông đã được nêu trên.

Mới đây, cư dân CC The Pride đã có đơn gửi BQT đề nghị trả lời cư dân các nội dung “đang gây xáo trộn cuộc sống cư dân” (từ theo đơn – pv). Cư dân cho rằng việc BQT trả lời rõ, minh bạch các nội dung được hỏi vừa là trách nhiệm, cũng là cách để BQT bảo vệ uy tín, danh dự của chính mình.

Theo đó, hàng loạt (10) vấn đề nhức nhối, nhập nhèm bấy lâu được đề nghị làm rõ, như: vấn đề chênh lệch phí dịch vụ (mức thu, thời gian thu, quyền quyết định); vấn đề thù lao “bổ sung” của BQT; vấn đề hoa hồng/chiết khấu các hợp đồng dịch vụ; rạch ròi phạm vi, giá, phương thức mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho tòa nhà; vấn đề quản lý vận hành tòa nhà; vấn đề công khai kết quả và chi phí thuê kiểm toán; vấn đề kinh phí bảo trì và lãi suất tiền quỹ bảo trì; vấn đề tổ chức HNNCC năm 2021; vấn đề truyền thông của BQT và vấn đề đòi hỏi công khai thông tin về các hoạt động của BQT một cách thường xuyên.

Trong đó, nhức nhối nhất phải kể tới là vấn đề quản lý vận hành tòa nhà. Theo phản ánh, hiện nay, cư dân đang bức xúc về việc bị cắt nước hoặc không được chuyển đồ ra/vào căn hộ với lý do chưa nộp đủ phí dịch vụ chênh lệch (việc cắt dịch vụ này đã từng suýt gây hậu quả nghiêm trọng với người có bệnh đang điều trị tại nhà cần sử dụng điện).

Trả lời PV, cư dân Nguyễn Đức Bảo (CT3) dứt khoát: “Đề nghị BQT làm rõ, BQT có ký điều khoản này trong Hợp đồng với BQL vận hành tòa nhà hay không? Nếu có, căn cứ vào đâu để BQT đưa điều khoản bất lợi cho cư dân như vậy? Đề nghị BQT công khai Hợp đồng với BQL”.

Cư dân Đỗ Đức Thắng (tòa CT3) bổ sung thêm ý kiến: “Ngoài ra, HĐ với BQL sẽ hết hạn vào 31/7/2021. BQT đã triển khai thủ tục tìm kiếm các đơn vị để chào thầu cho việc này chưa? Công văn của quận số: 2244/UBND-QLDT ngày 22/7/2021 của UBND Quận Hà Đông có ghi rõ việc duy trì quản lý vận hành theo Hợp đồng đã ký kết, mà Hợp đồng đã sắp hết hạn, vậy, BQT định xử lý vấn đề này như thế nào?”.

Cũng theo phản ánh của cư dân, hiện BQT chưa có phản ứng gì trước các đề nghị của cư dân. Cư dân thể hiện sự lo ngại, nếu BQT "nằm im", thiếu tích cực và trách nhiệm hoạt động, sẽ bùng phát nhiều vấn đề dân sinh vốn nhức nhối bao lâu nay.

Hé lộ khoản quỹ bảo trì khủng bị “om”

Cụm chung cư The Pride do Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư, gồm 4 tòa nhà cao tầng (CT1 tới CT4; và nhiều tầng thương mại) có 1.944 căn hộ, với hơn 5.000 nhân khẩu sinh sống, tương đương với nhân khẩu sinh sống của một xã trung bình.

Theo nghị quyết HNNCC The Pride, 3 năm bầu lại BQT, còn HNNCC 1 năm tổ chức 1 lần vào khoảng tháng 7. Lần họp HNNCC The Pride gần đây nhất là ngày 05/7/2020.

Theo ghi nhận nội dung tại cuộc họp HNNCC The Pride ngày 05/7/2020, phần kinh phí bảo trì khối căn hộ là: 66.104.573.199 đồng (làm tròn 66 tỷ đồng). Nhưng tới thời điểm hiện tại, BQT mới tiếp nhận số tiền 47 tỷ đồng (và gửi ngân hàng số tiền này). Như vậy, còn 19 tỷ đồng quỹ bảo trì – tải sản của cư dân, đang “trong túi” của chủ đầu tư.

Ngoài ra, kinh phí bảo trì khối thương mại là 11.599.346.635 đồng (trong đó bao gồm cả diện tích để xe ô tô). Điều đáng nói, tới tháng 7/2020 – tức 2 năm sau khi thành lập BQT (8/2018), vẫn đang phải tiến hành phân định và thương thảo số tiền kinh phí phải chuyển về cho quỹ kinh phí bảo trì chung.

Như vậy, tổng quỹ bảo trì cụm CC The Pride là khoảng 77,6 tỷ đồng. Số tiền này được chủ đầu tư quản lý, sử dụng nhiều năm từ khi tòa nhà đi vào hoạt động, cho tới khi chi trả dần về cho Ban Quản trị quản lý (sớm nhất là sau tháng 8/2018. Hiện nay, còn khoảng 30 tỷ đồng chưa được bàn giao về cho cư dân.

Chưa biết vì lý do gì mà sau nhiều năm đưa vào sử dụng (từ những năm 2015, 2016), chủ đầu tư chưa bàn giao dứt điểm quỹ bảo trì về cho cư dân – đại diện là BQT quản lý. Có điều dễ nhận thấy rằng, chừng nào số quỹ còn bị “om” ở trong “túi” của chủ đầu tư thì chừng đó số tiền này (có nguy cơ) bị chiếm dụng, sử dụng vào mục đích khác của chủ đầu tư. Còn nếu số tiền này ở trong quỹ bảo trì chung, đương nhiên cư dân sẽ được hưởng phần lãi suất ngân hàng.

Thiệt về mặt lãi suất ngân hàng chỉ là yếu tố con số, hệ lụy của tình trạng trên là điều đáng bàn. Khi chưa dứt điểm về quỹ bảo trì, tức là cư dân – đại diện là BQT không thể “tự quyết” được các quyền của mình, do chưa dứt điểm, rạch ròi về quyền, trách nhiệm, tài chính. Nói cách khác, vẫn còn nhập nhằng, còn nguy cơ tranh chấp nếu không nói bị phụ thuộc vào chủ đầu tư. Đây được xem là nguyên nhân sâu xa của những tranh cãi, tranh chấp về quyền quản trị, quyền quản lý, khái thác các khu việc tiện ích khác trong cụm chung cư (ví dụ, bãi xe).

Liên quan đến vấn đề tài chính, cư dân cụm CC The Pride đề nghị làm rõ kết quả kiểm toán. Đây được xem là căn cứ then chốt để các bên giải quyết dứt điểm các vấn đề tài chính cũ – mới khi “chuyển giao quyền lực” cho BQT mới, cũng như giữa BQT mới với chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến nay, sau hơn 1 năm, kết quả kiểm toán vẫn chưa được công bố. Việc này gây nghi ngờ trong cư dân, cho dù báo cáo hoạt động tại HNNCC năm 2020 cho thấy, BQT đã thuê kiểm toán. Cư dân kỳ vọng kết quả kiểm toán sẽ làm sáng rõ những khoản chủ đầu tư đã chi cho việc sửa chữa hệ thống thiết bị tại chung cư trong khi thời hạn bảo hành vẫn còn.

Ở diễn biến khác, cộng đồng cư dân cũng đang phải “vái tứ phương” để đòi hỏi Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sau khi đã nộp 100% tiền hợp đồng mua bán nhiều năm nay mà chưa nhận được (Giấy chứng nhận). Được biết, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư phải khắc phục các sai phạm và nghĩa vụ tài chính tại dự án The Pride thì mới có căn cứ cấp Giấy chứng nhận cho cư dân.

Được biết, những gì cư dân tại cụm CC The Pride đăng gặp phải tương tự như ở cụm chung cư Tân Tây Đô (Hoài Đức). Hai dự án này đều do Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư. Chúng được xem là những dự án tiêu biểu của Công ty Hải Phát ở giai đoạn đầu lấn sân sang bất động sản, đặc biệt là ở khu vực Hà Nội.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Công an tập trung giải quyết vấn đề chủ đầu tư om quỹ bảo trì nhà chung cư. Đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết dứt điểm các vấn đề xảy ra tại cụm chung cư The Pride Hải Phát, tránh tình trạng khiếu tố kéo dài, ảnh hưởng tới tình hình an ninh trật tự tại địa bàn.

Chúng tôi sẽ tiếp tục tìm hiểu và thông tin.

Phạm Tài