Dự án đã được thế chấp?

Quý 4/2019, tập đoàn MIK Group công bố kế hoạch phát triển dự án mới The Matrix One tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Tên cũ của Dự án là Golden Palace A. Dự án do Công ty CP đầu tư Mai Linh là Chủ đầu tư.

Dự án được phê duyệt đánh giá báo cáo tác động môi trường từ năm 2016, nhưng tới đầu năm 2019 mới khởi công, khiến nhiều người hoài nghi về năng lực của chủ đầu tư và những phiền toái pháp lý khác có thể đến với khách hàng trong trường hợp có sự “pha trộn” về chủ thể bán hàng. Cụ thể:

Ngày 30/11/2016, UBND TP Hà Nội có quyết định số 6606/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án Khu chức năng đô thị Golden Palace A. Trước đó, ngày 21/11/2016 Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội có Quyết định số 6978/QĐ-QHKT, phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Golden Palace A tỷ lệ 1/500.

Theo quyết định được phê duyệt, dự án có tổng diện tích đất cây xanh đô thị 144.140m2, đất trường trung học phổ thông có diện tích khoảng 8.000m2, tầng cao tối đa 05 tầng, đất trường mầm non có diện tích khoảng 3.256m2, tầng cao tối đa 03 tầng, đất trường trung học cơ sở có diện tích khoảng 4.500m2, tầng cao tối đa 05 tầng.

Về đất nhà ở thấp tầng có tổng diện tích khoảng 10.477m2, tổng diện tích sàn 17.702m2, cao tối đa 04 tầng. Diện tích đất hỗn hợp gồm 2 phân khu. Phân khu HH1 có diện tích đất khoảng 13.172m2, tổng diện tích sàn 174.906m2, quy mô dân số 3.330 người; Phân khu HH2 có diện tích đất khoảng 15.410m2, tổng diện tích sàn 145.230m2, quy mô dân số 2628 người, cao tối đa 44 tầng.

Ngày 20/02/2017 UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 1208/QĐ-UBND. Sau đó, dự án được giao đất theo Quyết định số 1583/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ngày 03/04/2018. Đến ngày 28/12/2018, dự án được cấp giấy phép xây dựng số 119/GP-SXD. Riêng tòa Chung cư cao tầng HH2-1 được Cục Quản lý Hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm định theo văn bản 781/HĐXD-QLKT ngày 14/12/2018.

Tháng 1/2019, chủ đầu tư tiến hành khởi công dự án. Điều đáng ngờ là, khi thi công, quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với dự án chỉ còn 5 tháng (thời hạn vào ngày 1/5/2019). Theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường, khi hết hạn của quyết định phê duyệt, nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành thi công là vi phạm.

Theo Nghị định 40/2019/NĐ-CP (Điều 15), đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, việc không triển khai dự án trong thời hạn 24 tháng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Luật Bảo vệ môi trường, Chủ dự án không triển khai thực hiện hạng mục nào trong giai đoạn thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng phải lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường thì mới được triển khai thi công.

Đến nay, quyết định đánh giá tác động môi trường mới vẫn chưa được UBND TP Hà Nội ký ban hành. Trong khi đây là một trong những điều kiện cần để dự án có thể tiếp tục thi công đúng pháp luật.

Vì sao có sự chậm trễ trong việc chấp hành pháp luật về môi trường trong xây dựng? Phải chăng Chủ đầu tư đang không đủ năng lực, chỉ cần thi công một phần để thực hiện chuyển nhượng một phần dự án? Suy đoán này có căn cứ khi mà dự án đã được thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng.

Ngày 24/12/2018, chủ đầu tư đã mang toàn bộ dự án này đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, theo hợp đồng số 1118/HDTC/QTS/VPB-MAILINH. Sau đó, hợp đồng thế chấp trên được thay đổi bằng hợp đồng thế chấp số 0918/HĐTC/VPB-MAILINH ngày 30/1/2019, cùng tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Sau đó không lâu, chủ đầu tư đã kết hợp với tập đoàn MIK Group để phát triển dự án.

Ký hợp đồng mua bán với MIK hay Mai Linh?

Tháng 11/2019, MIK Group công bố kế hoạch phát triển dự án Golden Palace A, nay đã mang tên thương mại là The Matrix One. Vậy vai trò của MIK Group là gì? khách hàng cần thận trọng như thế nào khi ký hợp đồng mua nhà tại dự án này?

Từ thực tiễn cho thấy, MIK rất “thích” cuộc chơi với những dự án bất động sản ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp, hoặc muốn chuyển nhượng. Tất nhiên, MIK không nhiệt tình mua lại. Bởi việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian. Hình thức MIK Group thường chọn là "hợp đồng hợp tác" để đóng vai trò doanh nghiệp phát triển dự án. Và với dự án Golden Palace A không phải ngoại lệ.

Theo đó, MIK Group sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án…

Nhưng chính vì thế, về bản chất MIK Group vẫn không phải là chủ đầu tư thực sự của dự án này. Mà, doanh nghiệp này chỉ tham gia phát triển dự án trên cơ sở “hợp đồng hợp tác”. Tuy nhiên, khi MIK xưng danh “đơn vị phát triển dự án”, thì vẫn có thể làm nhiều người mua nhầm lẫn, tưởng rằng đây là chủ đầu tư mới của dự án.

Việc nhầm lẫn đó, đương nhiên là rủi ro tiềm tàng với khách hàng. Bởi thực tế, MIK Group và Công ty CP đầu tư Mai Linh không có việc chuyển nhượng dự án. Có nghĩa, chủ đầu tư thực sự là Công ty CP đầu tư Mai Linh mới có đủ vai trò pháp lý tại dự án, tức là đủ tư cách pháp lý để ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Trong trường hợp hợp đồng giữa MIK Group và Công ty CP đầu tư Mai Linh không có những quy định khác về trách nhiệm cụ thể, khi khách hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp phát triển dự án, đương nhiên dòng tiền sẽ chảy về MIK Group. Nhưng, khi xảy ra tranh chấp với khách hàng, trách nhiệm pháp lý cuối cùng vẫn thuộc chủ đầu tư, cho dù trên thực tế, có thể chủ đầu tư chỉ còn tồn tại cái tên về hình thức, không có thực quyền tại dự án. Do vậy, khách hàng của dự án sẽ rất rủi ro trong đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình, kể cả khi kiện ra tòa.

Có một điều hiển nhiên trong kinh doanh bất động sản là quyền bán và quyền thu tiền. Đây cũng chính là vấn đề mấu chốt của các tranh chấp dân sự hay vi phạm hình sự. Câu chuyện này không lạ ở dự án 21 Lê Văn Lương khi cả chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án cùng bán, cùng thu tiền tại dự án. Hậu quả là dự án bị đình trệ khi xảy ra tranh chấp về quyền và tiền ở bất kỳ quan hệ pháp lý nào dù là giữa người mua và người bán, hay giữa những người có tranh chấp về quyền bán và nghĩa vụ xây dựng dự án.

Vậy, thực tế MIK Group đã bắt tay với Công ty CP đầu tư Mai Linh như thế nào, ai được bán phần nào của dự án là điều mà khách hàng, các nhà đầu tư cần quan tâm.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc.

Phạm Tài