Sự cần thiết phải hoàn thiện “luật chơi” đấu giá đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy, qua các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các “bất cập” và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan, nhất là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Theo HoREA, việc sửa đổi, bổ sung trên nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

“Bởi lẽ, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lý giải.

Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực. Theo đó, nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng là: Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư (hiện Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này); đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính” để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (hiện Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này); ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Không nên đấu giá trực tiếp bằng lời nói

HoREA nhận thấy, tùy theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Theo HoREA, không nên áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.

Bất cập của Luật Đấu giá tài sản 2016 là chưa quy định nhà đầu tư phải chứng minh đã có sẵn tiền trong tài khoản của tổ chức tín dụng, hoặc phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải chứng minh có giá trị tổng tài sản, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tài sản trúng đấu giá đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.

Do “bất cập” về quy định nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp hơn rất nhiều so với “giá trúng đấu giá”, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước”, hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.

Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể “về điều kiện khi tham gia đấu giá”, nhất là điều kiện nhà đầu tư “có năng lực tài chính” và “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” dẫn đến công tác thực thi pháp luật về đấu giá chưa thật chặt chẽ, chưa đảm bảo sự thống nhất với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư, nhất là đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Vì vậy, HoREA đề xuất cần quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để thanh toán “tiền trúng đấu giá” và để triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị; đồng thời, chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

HoREA cũng đề nghị sửa đổi “nguyên tắc định giá đất” chỉ xác định “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc “việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

PV