Chuyên gia thừa nhận sóng bán tháo bất động sản

Dịch covid – 19 bùng phát lần thứ 2 đã khiến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vốn đã khó khăn, nay càng thêm ảm đạm.

Trong một cáo mới đây của Savills Việt Nam cho biết lượng giao dịch căn hộ nửa đầu năm chỉ đạt hơn 6.800 căn, giảm 55% theo năm, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Lượng giao dịch biệt thự/nhà phố giảm 34% theo năm.

Đối với đất nền, sự sụt giảm các nhà đầu cơ do Covid-19 đã khiến doanh số giảm 67% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ trong quí II đạt mức trung bình 50% đối với biệt thự/nhà phố và 43% cho đất nền.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam cho biết, khi thị trường đi xuống, đa số các nhà phát triển BĐS đều sẽ giữ tâm lí thận trọng do không chắc chắn về thị trường, còn các nhóm hay cá nhân đầu tư sẽ khá e dè do việc mua bán tài sản hay dự án đều phải cần một nguồn vốn lớn.

Đáng chú ý, chuyên gia Savills cho biết, đã có không ít bộ phận các đơn vị chủ đầu tư phải bán tháo bớt tài sản và các danh mục đầu tư của mình do thua lỗ trong kinh doanh.

Dù vậy, đại diện Savills cũng cho rằng, thời điểm khó khăn này có thể mang lại cơ hội tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính, kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS trong và ngoài nước.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết làn sóng thứ hai của dịch COVID-19 sẽ ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là những nhà đầu cơ, buộc họ phải bán sản phẩm ra.

Đối với nhóm nhà đầu tư có BĐS giá trị lớn như nhà phố trên 20 tỉ đồng, đất nền trên 10 tỉ đồng có thể sẽ bán ra khoảng 20% số lượng BĐS họ đang nắm giữ. Thứ hai là nhóm đầu cơ có tiềm lực tài chính hạn chế phải vay ngân hàng trên 70% giá trị BĐS thì sẽ bán ra 40% số lượng nhà, đất họ đang nắm.

Ông Quang đánh giá, với tình hình hiện nay vẫn chưa xuất hiện giảm giá mạnh mà chỉ là giảm “hữu nghị”, dân trong nghề gọi là giảm giá kỹ thuật.

Ví dụ, chủ nhà rao bán giá không giảm nhưng nếu gặp khách thiện chí muốn mua thì có thể chủ động giảm 1%-2%. Giá nhà, đất không giảm nhưng nhà đầu tư có thể chi trả phí môi giới cao hơn. Bình thường là 2% nhưng giờ có thể cho môi giới tới 4% để bán được nhanh hơn.

“Đối với bán căn hộ, hiện nay có xu hướng nhà đầu tư tự bỏ thêm khoảng 200 triệu đồng để hoàn thiện nội thất nhưng vẫn bán theo giá bình thường. Chủ nhà chấp nhận lỗ khoản đầu tư nội thất để dễ thu hút khách hơn” - ông Quang nói.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, hiện tại đã xuất hiện dấu hiệu thoát hàng nhưng giá vẫn đang neo ở mức cao nên sẽ không có lượng giao dịch đột biến.

“Trong 6-12 tháng nữa điểm rơi của đáy thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bởi khả năng “chịu đòn” của nhà đầu đã đến giới hạn. Thêm vào là ngân hàng bắt buộc phải thu hồi nợ để kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay có khả năng trở thành nợ xấu nên việc ra hàng sẽ nhanh và giá mềm hơn”, ông Chánh cho hay.

Thứ cấp ồ ạt rao bán “cắt lỗ” căn hộ chung cư

Do ảnh hưởng của dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền đã buộc phải bán tháo nhà đất, chấp nhận lỗ để xoay vòng vốn, trả nợ ngân hàng.

Đặc biệt, với những người đầu tư BĐS theo kiểu "lướt sóng", có ít vốn, tình trạng đua nhau hạ giá bán, mong nhanh chóng đẩy hàng còn khốc liệt hơn nhằm cạnh tranh với chính chủ đầu tư, khi các chủ đầu tư đều áp dụng chiết khấu lớn cùng nhiều ưu đãi để thu hút sự quan tâm của người mua nhà.

Điển hình như tại dự án Iris Garden Mỹ Đình, hàng loạt các mẩu tin rao bán “cắt lỗ”, “cần tiền bán gấp”, “bán nhanh”… các căn hộ tại dự án này xuất hiện dày đặc. Trong đó có thông tin rao bán “cắt lỗ” lên đến 300 triệu đồng.

Cụ thể, theo một mẩu tin rao “bán lỗ 300 triệu căn hộ chung cư Iris Garden”, chủ sở hữu cần bán gấp 2 căn hộ chung cư Iris Garden Mỹ Đình. Một căn hộ tại tầng 10 tòa CT3 có diện tích 59,5m2; căn thứ hai tại tầng 16, tòa CT4 có diện tích 102.9m2, giá bán 28 triệu/m2. Thông tin rao bán còn nhấn mạnh, mọi chi phí phát sinh sẽ do bên bán thanh toán.

Hiện các căn hộ tại dự án Iris Garden cũng đang được chủ đầu tư mở bán với mức giá từ 28 – 34 triệu/m2 cùng với nhiều ưu đã hấp dẫn như chiết khấu 3,5%, tặng nội thất trị giá 110tr, hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng, tặng voucher nghỉ dưỡng…

Được biết, dự án Iris Garden do CTCP Đầu tư Xây dựng Nhuệ Giang làm chủ đầu tư, tọa lạc tại số 30 Trần Hữu Dực, Khu đô thị Mỹ Đình 1, phường Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội. Dự án do Tập đoàn VimeFulland là đơn vị phát triển.

Trong quá khứ, Iris Garden từng vướng nhiều "lùm xùm" ngay từ khi bắt đầu khởi công. Dự án khởi công từ cuối năm 2017, gồm 5 tòa nhà cao từ 25 – 29 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường 1.128 căn hộ. Theo kế hoạch ban đầu, chủ đầu tư dự kiến hoàn thiện và bàn giao dự án vào quí IV/2019. Tuy nhiên, dự án không thể hoàn thành đúng thời hạn nêu trên, đến nay, chủ đầu tư đã lùi thời hạn bàn giao đến quý 3/2020.

Thời điểm khởi công vào năm 2017, Iris Garden từng bị "tố" là khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện.

Cụ thể, theo thông tin trên báo Thương hiệu & Công luận, ngày 12/7/2017 Đội Thanh tra Xây dựng quận Nam Từ Liêm lập biên bản số 183/BB-VPHC yêu cầu Nhuệ Giang ngừng thi công xây dựng công trình vi phạm, đồng thời cung cấp văn bản phê duyệt chủ trương đầu tư và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Sau đó, UBND quận Nam Từ Liên đã ban hành Quyết định số 5675/QĐ-XPVPHC ngày 30/10/2017 xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Nhuệ Giang về hành vi trên với mức phạt tiền 40 triệu đồng và yêu cầu chủ đầu tư dừng thi công công trình.

Ngoài ra, thời điểm dự án trong tình trạng thi công “chui” và chưa đủ điều kiện kinh doanh nhà ở, Iris Garden vẫn được chủ đầu tư và đối tác phát triển tiến hành rao bán rầm rộ đến khách hàng.

Một dự án khác cũng xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” hàng trăm triệu là Anland Lake View. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ rao bán cắt lỗ 200 triệu căn hộ có diện tích 89m2 tại Anland Lakeview với thiết kế 3 phòng ngủ. Thông tin rao bán cho biết, do cần tiền gấp nên chấp nhận bán cắt lỗ, thấp hơn giá chủ đầu tư hiện tại 200 triệu đồng.

Được biết, hiện tại Anland Lake View cũng đang mở bán với giá 26 – 31 triệu đồng/m2 với chính sách bán hàng nhiều ưu đãi như tặng xe máy trị giá 32 triệu đồng, tặng sổ tiết kiệm lên tới 35 triệu đồng, hỗ trợ vay vốn với lãi suất 0%/12 tháng, chiết khấu thanh toán sớm là 9% số tiền thanh toán sớm mỗi đợt và số ngày thanh toán sớm…

Anland Lakeview trực thuộc KĐT Dương Nội nằm trên đường Tố Hữu, Hà Đông do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư. Tại KĐT Dương Nội, Nam Cường vướng nhiều “lùm xùm” như chậm tiến độ, xây dựng không phép, xây dựng vượt số căn biệt thự theo quy hoạch…

Đáng chú ý, trong hệ thống chung cư Anland tại KĐT Dương Nội, dự án Anland Complex (đi vào hoạt động từ năm 2018) từng bị hàng trăm khách hàng tố chủ đầu tư “lừa đảo”, “treo đầu dê, bán thịt chó” khi nhiều hạng mục không đúng với cam kết ban đầu của chủ đầu tư, chất lượng nhà cư dân được nhận không giống với nhà mẫu được CĐT giới thiệu trước đó.

Dự án The Zei cũng xuất hiện “nhan nhản” các thông tin cần bán “cắt lỗ”, cần tiến bán gấp, bán nhanh căn hộ do cần tiền gấp, cắt lỗ sâu lên đến 200 triệu, 400 triệu đồng,...

Đây là dự án do HD Mon Holdings làm chủ đầu tư, tọa lạc tại số 8 Lê Đức Thọ, Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm, Hà Nội, được xây dựng với quy mô một tòa chung cư cao 42 tầng nổi và 4 tầng hầm. Dự kiến dự án bàn giao nhà cho khách mua nhà vào quý 1/2021.

The Zei được chủ đầu tư chính thức mở bán ra thị trường vào tháng 5/2019 với giá bán từ 38-40 triệu đồng/m2, cao nhất 50 triệu đồng/m2. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng giá các dự án cùng khu vực và cùng phân khúc. Các nhà đầu tư cho rằng, đây là điểm trừ được cho là sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của dự án này.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư HD Mon Holdings – một tập đoàn bất động sản với nhiều dự án trải khắp cả nước cũng vướng không ít tai tiếng, điển hình là dự án HD Mon City do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Hải Đăng (một trong nhiều công ty con của HD Mon Holdings) làm chủ đầu tư.

Cụ thể, chủ đầu tư HD Mon đã vướng tranh chấp căng thẳng với cư dân, bắt nguồn từ cách đo diện tích lô gia của căn hộ. Chủ đầu tư dự án bị tố “ăn gian” diện tích khiến người mua nhà phản ứng gay gắt.

Cho đến khi tranh chấp trở nên căng thẳng, thậm chí Bộ Xây dựng vào cuộc, cuối cùng chủ đầu tư đã chấp nhận đo lại diện tích căn hộ và hoàn lại tiền cho phần diện tích bị hụt.

Ngoài ra, một số dự án khác cũng xuất hiện tình trạng này như: Stellar Garden, Kosmo Tây Hồ, roman plaza, Luxyry Park Views… thậm chí có căn hộ được rao bán cắt lỗ lên đến 500 triệu đồng.

Có thể thấy, dịch covid – 19 vẫn đang diễn biến hết sức phức tạp, hiều chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới, các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ còn đối mặt nhiều khó khăn hơn và làn sóng bán tháo, bán lỗ bất động sản cũng đang diễn ra ngày một rõ ràng hơn trên thị trường địa ốc.

Hải Lan

vnfinance.vn