Trước áp lực gia tăng dân số với mật độ ngày một lớn, việc hình thành những khu đô thị (KĐT) tại các thành phố lớn được coi là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tình trạng đầu tư các khu đô thị, các khu biệt thư, nhà liền kề, nhà phố xây dựng xong không bán được hoặc không có người ở đã dẫn đến tình trạng các khu nhà, biệt thự tại các khu đô thị bị bỏ hoang, không người ở. Thực trạng này đã diễn ra trong nhiều năm nay tại Hà Nội.

Điển hình tại dự án Khu đô thị mới Dương Nội nằm trên đường Tố Hữu (Hà Đông) do tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư được quảng cáo là một KĐT đáng sống với nhiều tiện ích vượt trội, tuy nhiên bên trong KĐT, hàng loạt căn biệt thự xây xong không người ở, nhiều căn biệt thự xây dang dở, chỉ xây thô rồi bỏ hoang…

Được biết, KĐT Dương Nội rộng hơn 100ha, được khởi công từ năm 2008 với tổng mức đầu tư hơn 7 nghìn tỷ đồng. Theo kế hoạch ban đầu, tất cả các hạng mục trong khu đô thị sẽ hoàn thành vào năm 2013, thế nhưng tính đến nay, rất nhiều hạng mục trong KĐT vẫn còn dang dở, chưa được triển khai xây dựng.

Tính đến thời điểm hiện tại, nhiều hạng mục công trình đã hoạn thiện, như tổ hợp chung cư Sparks, tòa nhà Văn phòng Nam Cường thuộc Tổ hợp văn phòng – khách sạn và căn hộ cho thuê với 27 tầng nổi và 1 tầng hầm và Tổ hợp Thương mại Dịch vụ - Nhà ở cao cấp Anland Complex.

Tuy nhiên, nhiều phần diện tích thuộc KĐT này hiện vẫn là những bãi đất trống, hoặc những hạng mục công trình đang trong quá trình triển khai thực hiện. Nhiều khu biệt thự đã được xây dựng xong nhưng không có người dọn vào ở, "đắp chiếu" sau nhiều năm liền, trở thành những khu biệt thự hoang phế, xuống cấp trầm trọng.

Chính vì các điều kiện dịch vụ thiết yếu phục vụ cuộc sống chưa được xây dựng dù đã hơn một thập kỷ trôi qua nên dù các khu biệt thự đã được hoàn thiện nhưng người dân vẫn chưa thể dọn vào ở, đắp chiếu sau nhiều năm liền trở thành những khu biệt thự hoang phế, xuống cấp trầm trọng.

Tương tự tại KĐT Bắc Quốc lộ 32 (KĐT Lideco), thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức), là một trong những dự án gây chú ý nhất của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco – NTL). Tuy nhiên đây cũng là dự án khiến Ledico “chôn vốn” với hàng trăm căn biệt thự bị bỏ hoang, bán hàng chục năm vẫn chưa hết.

KĐT Ledico có diện tích 38,9 ha, trong đó diện tích đất ở là 16,2 ha với khoảng 650 ngôi biệt thự mang phong cách châu Âu, quy mô dân số dự kiến 4.200 người. Dự án được khởi công xây dựng từ năm 2007, thời điểm đó, CĐT dự kiến sẽ hoàn thiện vào năm 2013.

Đến năm 2013, thời điểm hoàn thành dự án Bắc quốc lộ 32 theo kế hoạch, nhưng chỉ có 400 căn biệt thự tại đây được bàn giao cho khách hàng.

Mặc dù đã bán được hơn nửa số căn biệt thự của KĐT, nhưng đến nay khu đô thị này vẫn vắng bóng người. Phần lớn người mua nhà vẫn chưa nhận nhà, chuyển về ở khiến hàng trăm căn biệt thự bỏ hoang, nằm phơi sương gió, với cỏ dại mọc xanh um tùm. Thậm chí nhiều căn biệt thự đã xuống cấp, xập xệ, tường nhà bị hoen ố, mốc meo khi chưa kịp có người về ở.

Năm 2016, chủ đầu tư tiến hành mở bán tiếp hơn 229 căn biệt thự tại dự án này nhưng đến đầu năm 2017 mới bán được 2 căn. Tại Đại hội cổ đông năm 2017, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Kha thừa nhận, nguyên nhân chính khiến cư dân chưa về ở là khu vực này thiếu tiện ích hạ tầng kèm theo.

Hiện Lideco vẫn tồn kho hàng trăm căn biệt thự tại dự án này. Với lượng hàng tồn này, Lideco đang kì vọng thời gian tới, khi Hoài Đức lên quận thì việc bán hàng sẽ được khởi sắc.

Một dự án khác là KĐT Kim Chung – Di Trạch thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội do Tổng công ty cổ phần Thương mại và xây dựng (Vietracimex) làm chủ đầu tư cũng bị bỏ hoang hàng chục năm do không có người ở và “bán mãi không hết”.

Dự án được phê duyệt và khởi công từ năm 2008 và đã hoàn thiện giai đoạn một gồm xây dựng hạ tầng kĩ thuật và khu nhà ở biệt thự, liền kề.

Đến tháng 10/2018, TP Hà Nội đã ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh Qui hoạch chi tiết Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch, tỉ lệ 1/500. Theo qui hoạch mới, khu đô thị này được mở rộng từ 138,1ha lên 146,7ha, qui mô dân số sau điều chỉnh khoảng 23.500 người.

Ở giai đoạn 1 của dự án, các dãy nhà biệt thự được xây thô và được chủ đầu tư bán ra thị trường. Thời điểm đỉnh cao của thị trường bất động sản, mỗi căn biệt thự tại đây được bán với giá từ 5-7 tỉ đồng, tương đương 60-70 triệu đồng/m2. Hiện tại, nhiều căn biệt thự tại đây đang được rao bán với giá từ 3,5 - 4 tỉ đồng/căn tương đương 40 triệu đồng/m2.

Mỗi căn biệt thự có diện tích từ 80 m2 đến hơn 100 m2. Do bỏ hoang lâu ngày và không có người trông coi nên cỏ, cây dại mọc lan vào bên trong công trình.

Ngoài ra, hàng loạt dự án khác với hàng trăm căn biệt thự bị bỏ hoang như khu đô thị mới Cầu Bươu (Thanh Trì, Hà Nội), hàng loạt biệt thự đã xây thô bị bỏ hoang cả chục năm nay, số căn biệt thự có chủ nhân về ở chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Hay tại KĐT An Khánh huyện Hoài Đức với hàng trăm ngôi biệt thự cao cấp, sang trọng nhưng nhiều căn đang dần biến thành “ao tù”, nơi đổ rác, nơi nuôi vịt, gà, bọ gậy…

Nhiều dự án khác như khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn, khu biệt thự sinh thái Foresa Villa của CTCP Cổ phần TASCO khu đô Văn Khê, Văn Quán, Trung Văn… cũng có hàng trăm căn biệt thự bỏ hoang được cho thuê làm chỗ rửa xe, kinh doanh ăn uống…

Vì sao xuất hiện nhiều khu biệt thự bị bỏ hoang, bán hàng chục năm chưa hết?

Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuất hiện hàng loạt khu biệt thự bỏ hoang, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, biệt thự “ma” là hệ quả của giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản. Việc liên tục đầu tư dự án vượt quá nhu cầu của thị trường, không phù hợp với quy hoạch… đã tạo ra nhiều sản phẩm không có khả năng thanh khoản.

Theo các chuyên gia, có thời điểm, thị trường bất động sản chứng kiến sự sôi động của dòng sản phẩm biệt thự, nhà liền kề, shophouse, điều này cho thấy sự đa dạng của thị trường BĐS Hà Nội.

Nhưng thực tế có rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, không bán được hàng đã trở thành “đô thị ma” với hàng trăm căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang nhiều năm, nhiều sản phẩm chưa sử dụng đã bị xuống cấp…

Việc xuất hiện các khu “đô thị ma” với hàng trăm căn biệt thự bị bỏ hoang đã trở thành một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất của thị trường bất động sản. Nhiều dự án được xây dựng lên nhưng sản phẩm không bán được, do điều kiện về hạ tầng chưa hoàn thiện, giá bán lại tương đối cao.

Các chuyên gia nhận định, các dự án biệt thự, nhà liền kề có tốc độ thanh khoản tốt đều là những dự án có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã được hoàn thiện đồng bộ. Ngược lại các các dự án có điều kiện hạ tầng chưa tốt không thực sự hấp dẫn đối với người mua nên đã xảy ra tình trạng “đô thị ma”. Ngoài ra, chất lượng sản phẩm, uy tín của chủ đầu tư cũng có tác động rất lớn đến tốc độ thanh khoản của sản phẩm.

Vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến cáo, khi đầu tư dòng sản phẩm này các doanh nghiệp cần phải tính toán kỹ thời điểm chào bán và thời gian hoàn thiện hệ thống hạ tầng xung quanh dự án, tránh trường hợp sản phẩm làm ra nhưng lại bị “đắp chiếu”.

Trong một báo cáo mới đây của CBRE, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá - CBRE Hà Nội cho biết, đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội, những năm gần đây, phân khúc này chứng kiến sự sôi động tại nhiều vị trí khác nhau. Đặc biệt, khả năng tăng giá của phân khúc này tốt hơn chung cư.

Tuy nhiên, trong thời gian nửa đầu năm 2020, phân khúc biệt thự liền kề không có nhiều diễn biến mới, nguồn cung mới hạn chế và phần nhiều do chủ đầu tư cân nhắc chiến lược và đang quan sát những động thái mới trên thị trường.

Theo Báo cáo Thị trường Biệt thự & Nhà phố Hà Nội quý 1/2020 của Savills, thị trường biệt thự, nhà phố không có nhiều biến động với nguồn cung hạn chế và giao dịch thấp.

Cụ thể, số căn bán được giảm -54% theo quý và -75% theo năm với 281 căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 21%, thấp nhất trong vòng ba năm, giảm -27 điểm % theo quý và -16 điểm % theo năm. Hà Đông, với nguồn cung sơ cấp lớn nhất, có số lượng căn bán được nhiều nhất với 46% tổng lượng giao dịch.

Savills đánh giá, thời gian tới, triển vọng thị trường đối với phân khúc này chưa rõ ràng. Nguồn cung mới giảm -42% theo năm trong năm 2019 và dự kiến sẽ được giữ nguyên trong năm 2020. Trong chín tháng tiếp theo, khoảng 13 dự án biệt thự/liền kề, cung ứng khoảng 2.000 căn, được triển khai chủ yếu ở các quận Hoàng Mai, Hà Đông, và Từ Liêm. Dịch bệnh đã buộc nhiều dự án thay đổi thời gian dự kiến mở bán trong năm nay lùi lại cho đến ít nhất năm sau.

Mặt khác, về giá bán biệt thự, nhà liền kề, nhà phố ở mức khá cao so với các phân khúc bất động sản khác, vì vậy, nhiều nhà đầu tư khá dè dặt, thận trọng, nhiều nhà đầu tư không “mặn mà” đối với phân khúc này.

Vì vậy, niều chuyên gia dự báo, tính thanh khoản của phân khúc biệt thự, nhà liền kề vẫn còn rất thấp trong nhiều năm tiếp theo.

Hải Lan

vnfinance.vn