Mới đây, Công ty TNHH Gotec Việt Nam (trụ sở: 28 Lam Sơn, Phường 6, quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã gửi đơn cầu cứu đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND TP.HCM với nội dung: Khẩn thiết mong Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND TP.HCM… vào cuộc, chỉ đạo giải quyết thủ tục cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật cho doanh nghiệp.

Việc chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ hành chính sẽ khiến thương hiệu và tài chính của doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là trong giai đoạn phục hồi kinh tế hiện nay.

Trong ngày 28/12, Công ty TNHH Gotec Việt Nam cũng đã gửi đơn cầu cứu tới Tạp chí Sở hữu Trí tuệ và Sáng tạo về sự việc này. Dưới đây, Tạp chí Sở hữu Trí tuệ và Sáng tạo xin trích đăng toàn bộ nội dung cầu cứu của Công ty TNHH Gotec Việt Nam:

Công Ty TNHH Gotec Việt Nam là chủ đầu tư Dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, Quận 7, TP.HCM (sau đây gọi tắt là “Dự án”) căn cứ theo những tài liệu pháp lý như sau:

- Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty TNHH Gotec Việt Nam là Chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp, đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, Quận 7, TP.HCM số 402/UBND-ĐT ngày 27/01/2018 của UBND TP.HCM.

- Quyết định chấp thuận đầu tư số 3634/QĐ-UBND ngày 27/8/2018 của UBND TP.HCM về việc: Đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp, đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, Quận 7.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT50179 ngày 7 tháng 12 năm 2015 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp.

- Giấy phép xây dựng số 61/GPXD do Sở Xây dựng cấp ngày 13/5/2021.

- Các hồ sơ pháp lý khác của Dự án.

Hiện công trình thuộc Dự án đã thi công hoàn thành xong phần móng, hầm và tầng 1, đang tiếp tục thi công các tầng tiếp theo kế hoạch, đã đủ điều kiện để được cấp Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại.

Ngày 24/6/2022, chúng tôi có nộp hồ sơ lần 1 để đề nghị cấp Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại (sau đây gọi tắt là “Thông báo đủ điều kiện bán”) theo Biên nhận hồ sơ số: 2200038/TNHS-HĐV-TM (đính kèm biên nhận) của Sở Xây dựng.

Sở Xây dựng không giải quyết thủ tục cấp Thông báo đủ điều kiện bán mà trả hồ sơ, kèm theo đó Sở Xây dựng gửi Công văn số 9558/SXD-PTN&TTBĐS ngày 21/7/2022 để xin ý kiến chỉ đạo của UBND TP.HCM về việc rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả, việc chuyển nhượng quyền sử dụng Khu đất thực hiện dự án từ Công Ty Cổ Phần Cảng Rau Quả cho Công Ty TNHH Gotec Việt Nam theo ý kiến của Sở Xây dựng tại Công văn số 3091/SXD-PTN&TTBĐS ngày 23/3/2022.

Ngày 18/10/2022, chúng tôi nộp hồ sơ lần 2 để đề nghị cấp Thông báo đủ điều kiện bán theo Biên nhận hồ sơ số 2200053/TNHS-HĐV-TM (đính kèm Biên nhận). Sở Xây dựng tiếp tục trả hồ sơ, từ chối giải quyết thủ tục và có ý kiến như sau:

Liên quan dự án, Văn phòng UBND TP.HCM có Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND Phan Văn Mãi về “Giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính (Ban Chỉ đạo 167), Sở Tư pháp và các đơn vị liên quan rà soát kỹ lại toàn bộ quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty Cổ phần Cảng Rau quả theo ý kiến của Bộ Tài chính tại Công văn số 16124/BTC-QLCS ngày 02/11/2015 và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT50179 ngày 07/12/2015 cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam, tham mưu đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố xử lý theo đúng quy định pháp luật.

Ngày 24/9/2022, Văn phòng UBND TP.HCM có Phiếu chuyển số 57696/PC-VP đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, tham mưu đề xuất Uỷ ban nhân dân thành phố theo nội dung chỉ đạo tại Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022.

Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn đang tổng hợp, báo cáo UBND TP.HCM về kết quả rà soát. Do đó, Sở Xây dựng đề nghị Công ty TNHH Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của thành phố và phối hợp trong công tác rà soát".

Ngày 04/11/2022, chúng tôi nộp hồ sơ lần 3 để đề nghị cấp Thông báo đủ điều kiện bán theo Biên nhận hồ sơ số 2200056/TNHS-HDV-TM ngày 04/11/2022. Sở Xây dựng tiếp tục từ chối và trả hồ sơ, với lý do như sau: “Sở Xây dựng đã có Công văn số 15254/SXD-PTN&TTBĐS ngày 03/11/2022 để đề nghị Công ty TNHH Gotec Việt Nam liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nắm lại tiến độ thực hiện chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân thành phố tại Công văn số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 và phối hợp trong công tác rà soát. Sau khi Uỷ ban nhân dân thành phố có ý kiến đối với nội dung rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng sẽ xem xét thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án theo quy định pháp luật”.

Chúng tôi cho rằng, việc từ chối giải quyết thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán cho Công ty chúng tôi là sai quy định pháp luật, và đang gây thiệt hại rất lớn cho chúng tôi.

Cụ thể, chúng tôi trình bày như sau:

1: Dự án của Công ty chúng tôi đã đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó".

Công ty chúng tôi đã được cấp: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT50179 ngày 07 tháng 12 năm 2015 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cấp được cấp. Giấy phép xây dựng số 61/GPXD do Sở Xây dựng cấp ngày 13/5/2021. Đã thi công và hoàn thành phần móng, hầm theo Biên bản nghiệm thu số 01/ARS/YKNT/HTGĐ/PM ngày 22/6/2022.

Như vậy, xét điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, chúng tôi đã đáp ứng theo quy định pháp luật.

2: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho công ty chúng tôi là phù hợp với quy định pháp luật đất đai, công ty chúng tôi là bên giao dịch ngay tình với Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả nên được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Như đã trình bày ở trên, Sở Xây dựng đang chờ chỉ đạo của UBND TP.HCM về kết quả rà soát quá trình chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công Ty Cổ Phần Cảng Rau Quả sang Công Ty TNHH Gotec Việt Nam, mới xem xét, giải quyết thủ tục xin cấp thông báo đủ điều kiện bán cho công ty chúng tôi.

Việc từ chối cấp thông báo đủ điều kiện bán để chờ kết quả rà soát là không hợp lý và không đúng quy định pháp luật, bởi các lý do như sau:

- Bất kể kết quả rà soát của các đơn vị liên quan là như thế nào, công ty chúng tôi vẫn luôn được ghi nhận là bên có quyền sử dụng đất hợp pháp (theo giấy chứng nhận đã cấp) và được pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự công nhận và bảo vệ, cụ thể:

Toàn bộ khu đất thực hiện dự án đã được công ty chúng tôi nhận chuyển nhượng từ Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 00006298/HĐGD do Văn phòng Công chứng Tân Thuận chứng nhận.

Bên nhận chuyển nhượng là Công ty Cổ phần Cảng Rau quả đã thực hiện nghĩa vụ thuế thông báo nộp tiền sử dụng đất số 9791/CT-QLĐ ngày 14/12/2012 của Cục thuế thành phố, được Chi Cục thuế Quận 7 xác nhận tại Giấy xác nhận số 579/XN-CCT-KTT ngày 26/7/2013.

Chúng tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT50179 ngày 7 tháng 12 năm 2015.

Căn cứ theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, thì: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai".

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 133, Bộ Luật Dân sự 2015 về Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự thì: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Trước đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả sang Công ty TNHH Gotec Việt Nam đã được rà soát và được sự đồng ý của UBND TP.HCM. Cụ thể:

Ngày 30/11/2011, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 5770/QĐ-UBND chấp thuận cho Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả được chuyển mục đích sử dụng 10.076 m2 đất tại phường Tân Thuận Đông, Quận 7.

Ngày 6/12/2012, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 6223/QĐ-UBND (theo đề nghị của Sở Tài chính tại Công văn số 11533/STC-BVG ngày 23/11/2012) về duyệt giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 10.076 m2 tại đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, Quận 7 theo giá thị trường để Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp.

Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất theo thông báo nộp tiền sử dụng đất số 9791/CT-QLĐ ngày 14/12/2012 của Cục thuế thành phố, được Chi Cục thuế Quận 7 xác nhận tại Giấy xác nhận số 579/XN-CCT-KTT ngày 26/7/2013.

Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT36842 ngày 05/8/2022.

Tại Công văn số 5009/STP-VB ngày 21/9/2015, Sở Tư pháp đã có ý kiến báo cáo việc chuyển quyền sử dụng đất từ Công ty Cổ phần Cảng Rau Quả sang Công Ty TNHH Gotec Việt Nam theo chỉ đạo rà soát việc chuyển nhượng của Phó Chủ tịch UBND thành phố (Công văn số 7717/VP-ĐTMT của Văn phòng Uỷ ban nhân dân thành phố), như sau: “Sở Tư pháp nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty Cổ phần Cảng Rau quả cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam là phù hợp với quy định pháp luật đất đai. Đồng thời, quyền lợi của Công ty TNHH Gotec Việt Nam đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty Cổ phần Cảng Rau quả được đảm bảo theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013”.

Ngày 1/12/2015, UBND TP.HCM có Công văn số 7350/UBND-ĐTMT với nội dung: “….; 1/. Chấp thuận chủ trương giải quyết theo đề xuất của Sở Tài chính tại văn bản chấp thuận nêu trên; Giao Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty TNHH Gotec Việt Nam đối với khu đất thuộc thửa số 19, tờ bản đồ số 30 (tài liệu 2003) đường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, Quận 7 để tiếp tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch; 2/. Công ty TNHH Gotec Việt Nam có trách nhiệm thực hiện hoàn tất các thủ tục về chấp thuận đầu tư tại khu đất nêu trên theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ, Thông tư số 16/20110/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng”.

Từ các kết quả rà soát và quyết định trên của UBND TP.HCM, công ty chúng tôi đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT50179 ngày 7 tháng 12 năm 2015.

3: Cơ sở, bối cảnh chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP.HCM về việc rà soát việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công Ty TNHH Gotec Việt Nam

Việc rà soát nguồn gốc đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được yêu cầu tại Văn bản số 7843/VP-ĐT ngày 16/9/2020, Văn bản số 7008/VP-ĐT ngày 24/8/2022 của Văn phòng UBND TP.HCM trên cơ sở rà soát việc chuyển nhượng Dự án giữa công ty chúng tôi và Công ty Cổ phần Tiến Phát Tân Thuận.

Về thủ tục xét chuyển nhượng dự án này, công ty chúng tôi đã có Văn bản số 17/CV.GOTECVN ngày 02 tháng 02 năm 2021 xin rút hồ sơ chuyển nhượng. Đồng thời, giữa công ty chúng tôi và Công ty Cổ phần Tiến Phát Tân Thuận không còn nhu cầu giao dịch, đã ký Thoả thuận thanh lý hợp đồng đặt cọc số 01/2021/TTTL ngày 28 tháng 4 năm 2021, thống nhất ngừng chuyển nhượng Dự án, các bên cam kết không có khiếu nại, khiếu kiện gì về việc chấm dứt xin chuyển nhượng Dự án.

Như vậy, Sở Xây dựng từ chối giải quyết thủ tục cấp thông báo đủ điều kiện để chờ kết quả rà soát đối với giao dịch đã ngừng thực hiện là không phù hợp. 

Từ những sự kiện, nội dung trình bày như trên, Công Ty TNHH Gotec Việt Nam nhận thấy Sở Xây dựng đã xử lý không đúng quy định pháp luật khi từ chối giải quyết thủ tục cấp Thông báo đủ điều kiện bán cho chúng tôi.

4: Về các khoản thiệt hại đang gánh chịu

Đã 6 (sáu) tháng kể từ khi chúng tôi nộp hồ sơ lần đầu để xin cấp thông báo đủ điều kiện bán, liên hệ đủ nơi, đủ chỗ và chỉ nhận được câu trả lời “đợi rà soát” không biết khi nào mới xong, trong khi các sự việc này đã được rà soát. Chúng tôi là bên đi mua ngay tình, đã thanh toán đủ và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, được cấp giấy chứng nhận, đã hoàn thành các thủ tục đầu tư – xây dựng và hiện đang triển khai thi công.

Hiện các doanh nghiệp bất động sản hiện tại đang gặp nhiều khó khăn, thách thức do suy thoái và siết chặt nguồn tín dụng để phát triển các dự án, chúng tôi chỉ còn biết trông chờ vào việc bán các sản phẩm bất động sản (đã đủ điều kiện kinh doanh) để duy trì hoạt động của công ty và tiếp tục thực hiện dự án như đã cam kết.

Với việc từ chối giải quyết thủ tục như đã trình bày ở trên, công ty chúng tôi đang phải gánh chịu các thiệt hại như sau:

- Tổn thất về doanh thu bán hàng: Dự án của chúng tôi có pháp lý rõ ràng, nếu được cấp thông báo đủ điều kiện bán ở thời điểm tháng 7/2022 thì doanh thu bán hàng dự kiến đạt khoảng 70% tổng sản phẩm bất động sản tại dự án, với mức thu khoảng 40% giá trị hợp đồng mua bán ký với khách hàng thì mức doanh thu sẽ là 960 tỷ đồng cho đến cuối quý IV/2022. Hiện doanh thu đang bán hàng đang bằng 0 (không).

- Chi phí Marketing: Chi phí cho các hoạt động tiếp thị, chuẩn bị bán hàng đến thời điểm này đã hơn 90 tỷ đồng.

- Chi phí tài chính: Khoảng 32 tỷ đồng cho mỗi quý. Nếu Sở Xây dựng cấp thông báo đủ điều kiện bán cho công ty chúng tôi, với doanh thu dự kiến như trình bày ở trên thì đến hết quý II/2023 chúng tôi đã tất toán được mọi khoản vay, đủ khả năng để tự chi trả các chi phí vận hành, xây dựng.

- Chi phí xây dựng: Công ty chúng tôi hiện đang chậm thanh toán cho nhà thầu xây dựng tại dự án do không có nguồn thu, việc này ngoài việc dẫn đến nguy cơ công trình bị tạm ngừng, chúng tôi còn bị nhà thầu phạt chậm thanh toán, bồi thường thiệt và nếu cứ kéo dài tiếp tục thì Nhà thầu sẽ chọn phương án chấm dứt hợp tác và phạt theo theo quy định hợp đồng thi công.

- Chi phí quản lý, vận hành: Với tình thế khó khăn hiện tại chúng tôi đã phải cắt giảm 70% quỹ lương, đồng nghĩa với rất nhiều nhân sự gắn bó lâu dài trong ngành đã phải nghỉ việc vào thời điểm cuối năm, tạo gánh nặng lên chính sách an sinh xã hội. Đây là sự việc chúng tôi không mong muốn nhưng không còn sự lựa chọn nào khác khi nguồn thu từ bán hàng không có (do không được cấp thông báo đủ điều kiện bán).

Có thể thấy, các khoản thiệt hại trước mắt là khoảng 1.052 tỷ đồng cho tổn thất về doanh thu và chi phí, về lâu dài nếu không sớm giải quyết cấp thông báo đủ điều kiện bán, chúng tôi sẽ không còn khả năng chi trả chi phí và duy trì hoạt động, dẫn đến mức độ thiệt hại sẽ lớn hơn do các đối tác sẽ ngừng hợp đồng, yêu cầu thanh toán tiền phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, người lao động (chủ đầu tư và nhà thầu) sẽ mất việc ảnh hưởng đến an sinh xã hội, đồng thời tiến độ hoàn thành công trình thuộc Dự án cũng bị ảnh hưởng tiêu cực, tạo hình ảnh không đẹp đến bộ mặt đô thị.

Vì vậy, bằng văn bản này:

Công ty chúng tôi khẩn thiết mong Thủ tướng Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND TP.HCM… có chỉ đạo quyết liệt, yêu cầu Sở Xây dựng TP.HCM giải quyết, cấp thông báo đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai cho công ty chúng tôi, để cứu doanh nghiệp trong bối cảnh chung đang hết sức khó khăn hiện tại".

Quang Hải (Trích dẫn)