Mức giá gây sốc thị trường

Theo Báo cáo về thị trường Bất động sản nhà ở mới đây, CTCP Chứng khoán VNDirect dự báo, với việc khôi phục các dự án chậm tiến độ từ năm 2020 do dịch Covid – 19, dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM năm 2021 sẽ tăng 10 – 15%, đạt 17.000 căn hộ.

Một số dự án chào bán đáng chú ý tại TP HCM có thể kể đến như: Saigon Sport City (hơn 4.300 căn) tại quận 2; Vinhomes Grand Park (hơn 45.000 căn) tại quận 9; Empire City (còn khoảng 1.500 căn hộ) tại quận 2; Grand Manhattan (967 căn) tại quận 1; The Spirit of Saigon (214 căn). Hầu hết các dự án này sẽ ra mắt vào năm 2021 do đã được cấp phép từ Bộ Xây dựng từ năm 2020 nhưng bị hoãn.

Đáng chú ý, theo VNDirect, phân khúc nhà cao cấp dự báo sẽ được chứng kiến các mức giá mới từ dự án The Spirit of Saigon (Khu Tứ giác Bến Thành) với 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương khoảng 460 - 570 triệu đồng/m2) và dự án Empire City với 12.000 - 14.000 USD/m2 (theo ước tính của thị trường) nhờ tọa lạc ở các vị trí đắc địa.

Như vậy, với mức giá bán khoảng từ 460 - 570 triệu đồng/m2 (giá bán thị trường sơ cấp), Spirit of Saigon là dự án căn hộ cao cấp có giá bán cao nhất trên thị trường hiện nay, phá vỡ kỷ lục về giá của các dự án được thiết lập trước đó.

Được biết, trước khi VNDirect đưa ra dự báo, giới địa ốc Tp.HCM cũng xôn xao khi nhiều nơi đang rao bán căn hộ tại đây với giá lên đến 23.000 USD/m2, đây được xem là dự án đắt đỏ nhất tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay.

Trước đó, vào giữa năm 2020, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đã công bố 10 dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó có dự án khu văn phòng thương mại, dịch vụ, căn hộ ở, khách sạn The Spirit of Saigon, Quận 1 do Công ty TNHH Sài Gòn Glory làm chủ đầu tư, có đơn giá trên mỗi 1 m2 sàn xây dựng là 216 triệu đồng.

Con số này được tính trên tổng số 214 căn hộ của dự án mà Chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng để xác định giá trị huy động vốn. Theo đó tổng diện tích sàn của 214 căn là 25.184 m2, tổng giá trị huy động vốn (70%) là 4.024 tỷ đồng. Đây chưa phải là mức giá chính thức mà chủ đầu tư đưa ra thị trường.

Theo quy hoạch, The Spirit of Saigon được xây trên tổng diện tích 8.600 m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 180.000 m2, bao gồm hai tòa tháp được nối với nhau bằng khối đế và được bố trí cách xa nhau.

Tòa tháp phía Tây cao 55 tầng bao gồm các tầng văn phòng cho thuê ở nửa dưới và khách sạn ở nửa trên. Tháp phía Đông cao 48 tầng bao gồm các căn hộ, với dịch vụ cung cấp bởi khu khách sạn thông qua kết nối phần đế và tầng hầm.

Khi hoàn thành, tòa tháp sẽ cung cấp ra thị trường hơn 31.800 m2 sàn bán lẻ, 17.300 m2 sàn văn phòng cho thuê, khoảng 250 phòng khách sạn và 350 căn hộ. Các căn hộ thương mại có diện tích từ 90 m2 – 275 m2. Dự án đang được thi công, kỳ vọng quý IV sẽ hoàn thành khối đế và đến 2024 thì hoàn thành toàn bộ.

The Spirit of Saigon được giới thiệu là dự án hiếm hoi nằm tại “tứ giác vàng” với bốn mặt tiền cực kì đắc địa giữa trung tâm quận 1, TP HCM. Dự án gồm các “siêu căn hộ” sang trọng bậc nhất chuẩn 6 sao, được ví như thành phố trong thành phố với đầy đủ tiện ích như: Chuỗi nhà hàng sang trọng, mang đẳng cấp 5 sao; rạp chiếu phim, khu giải trí, TTTM, hồ bơi, phòng Gym…

Cùng các tiện ích ngoại khu như: Phố đi bộ hay phố tây Bùi Viện; nằm cạnh quần thể công viên 23/9 rộng 9ha vô cùng rộng rãi và thoáng mát. Ngoài TTTM được tích hợp trong nội khu, thì cư dân có thể đến các TTTM lân cận như Dimond Plaza hay Vincom Lý tự trọng,…

Quá khứ “long đong” của dự án The Spirit of Saigon

Dự án The Spirit of Saigon (còn gọi là khu Tứ giác Bến Thành) là tổ hợp khu văn phòng – thương mại – dịch vụ – căn hộ ở – khách sạn 6 sao sở hữu 4 mặt tiền Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette thuộc trung tâm Quận 1.

Khu đất vàng này được UBND TP.HCM giao Bitexco đầu tư vào năm 2009. Dự án ban đầu có tên gọi The One với vốn đầu tư khoảng 500 triệu USD và dự kiến hoàn thành năm 2017. Tuy nhiên, sau khi thi công xong phần hầm giai đoạn 2012-2013, dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu” trong khoảng thời gian dài dẫn đến tiến độ không như dự kiến.

Dự án có quy mô 2 tòa tháp có chiều cao 48 - 55 tầng. Trong đó tháp 55 tầng bao gồm các tầng văn phòng cho thuê ở nửa dưới và khách sạn ở nửa trên. Tháp phía Đông cao 48 tầng bao gồm các căn hộ, với dịch vụ cung cấp bởi khu khách sạn thông qua kết nối phần đế và tầng hầm. Tổng mức đầu tư khoảng 500 triệu USD, dự kiến hoàn thành vào năm 2017.

Tháng 5/2016, TP HCM ban hành quyết định phê duyệt giá đất của dự án là 1.443 tỉ đồng. Chi phí bồi thường, hỗ trợ tại dự án khu tứ giác hơn 1.268 tỉ đồng, quận 1 dùng kinh phí của Bitexco để thực hiện.

Đến tháng 7/2018, Bitexco ký hợp đồng góp vốn với Công ty TNHH Saigon Glory với tài sản góp vốn được định giá là 7.000 tỷ đồng. Trên cơ sở góp vốn này, Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM đã cập nhật biến động trên giấy chứng nhận sang cho Công ty Saigon Glory làm chủ khu đất tứ giác Bến Thành. Ngoài ra, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư dự án cho Saigon Glory.

Sau khi được các cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý, dự án bắt đầu thi công trở lại từ cuối năm 2019. Vào tháng 3/2020, Sở Xây dựng TP.HCM chấp thuận cho bán nhà ở hình thành trong trương lai đối với 214 căn hộ thuộc dự án Spirit of Saigon.

Đến đầu năm 2020, thông tin từ Tập đoàn Bitexco cho biết UBND TP.HCM đã có quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án khu tứ giác Bến Thành, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM xác nhận thay đổi pháp nhân trên giấy chứng nhận dự án, từ Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (là công ty mẹ) sang Công ty TNHH Saigon Glory (công ty con 100% vốn sở hữu của Tập đoàn Bitexco).

Trả lời báo chí, Bitexco cho biết, việc thay đổi chủ đầu tư dự án The Spirit of Sài Gòn nằm trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp, nhằm mục tiêu tập trung triển khai dự án một cách chuyên biệt hoá và tốt hơn; đảm bảo về mặt lâu dài, công ty quản lý dự án, thi công, quản lý thi công, huy động vốn, sử dụng vốn vay, khai thác vận hành kinh doanh độc lập không bị ảnh hưởng tới các dự án khác của Tập đoàn Bitexco.

Sau nhiều năm thi công cầm chừng, đến thời điểm được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Saigon Glory, The Spirit of Saigon mới chỉ thi công xong phần hầm mặc dù đã triển khai xây dựng từ rất lâu.

Sau khi chuyển nhượng, chủ đầu tư cũng điều chỉnh thời gian hoàn thành dự án đến năm 2024. Đồng thời tiến hành thi công phần khối đế, dự kiến quý 4/2020 sẽ hoàn thành khối đế và triển khai khối tháp vào cuối năm nay.

Cũng theo Tập đoàn Bitexco, hiện dự án đã thế chấp ở ngân hàng SHB. Việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép.

“Dự án The Spirit of Sài Gòn đã hoàn thiện các thủ tục công chứng thế chấp, tài sản thế chấp và nguồn thu để vay vốn tại ngân hàng SHB nhằm phục vụ cho dự án đã được thi công xây dựng. Chúng tôi cũng có kế hoạch tiếp tục huy động vốn để triển khai xây dựng cho đến khi hoàn thành dự án vào năm 2023”, Tập đoàn Bitexco thông tin.

Để huy động vốn triển khai dự án, theo thông tin do Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội công bố, 2 ngày cuối tháng 8 vừa qua, Công ty TNHH Saigon Glory đã phát hành thành công 5 lô trái phiếu, kỳ hạn 60 tháng, với tổng giá trị 5.000 tỷ đồng.

Trước đó, vào tháng 7, Saigon Glory đã huy động 2.000 tỷ đồng và tháng 6 huy động 3.000 tỷ đồng trái phiếu. Các lô trái phiếu đa phần là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được đảm bảo bằng tài sản. Kỳ hạn từ 3-5 năm, lãi suất 11%/năm.

Tổ chức tư vấn phát hành và đại lý phát hành là CTCK Tân Việt, đồng thời là đại lý đăng ký, lưu ký và đại lý thanh toán. Tổ chức quản lý tài sản đảm bảo là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. Tài sản đảm bảo là vốn góp tại Công ty TNHH Saigon Glory.

Như vậy, từ tháng 6/2020 đến nay, Công ty TNHH Saigon Glory (Saigon Glory) đã huy động tổng cộng 10.000 tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Được biết, nguồn vốn này được huy động để phát triển dự án khu tứ giác Bến Thành – dự án The Spirit of Saigon.

Linh Lan (T/h)

vnfinance.vn