Dự án "Gà đẻ trứng vàng" lại ít được nhắc tới trên báo cáo tài chính?

Cổ phiếu NTL của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Nhà Từ Liêm) đã trở thành hiện tượng trong 5 tháng qua khi từ tháng 11/2018 đến nay, thị giá cổ phiếu đã tăng gấp 2 lần, từ dưới mệnh giá lên mốc 19.500 đồng/cp kết phiên 3/4.

Thông tin khiến cổ phiếu NTL tăng chóng mặt xuất phát từ việc cổ đông nội bộ và nhà đầu tư lớn của Nhà Từ Liêm liên tục mua gom cổ phiếu đồng thời chỉ nửa tháng sau ban lãnh đạo doanh nghiệp công bố tính đến tháng 12/2018 đã bán được 566/694 căn biệt thự ở dự án Bắc Quốc lộ 32  thuộc thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, Hà Nội.

Ban lãnh đạo Công ty đặt mục tiêu năm 2019 sẽ bán được toàn bộ các căn biệt thự của dự án, dự kiến sẽ mang về doanh thu khoảng 1.600 tỷ đồng với lợi nhuận trước thuế 800 tỷ đồng khi hoàn tất bàn giao.

Lãnh đạo liên tục găm hàng đã kéo cổ phiếu lên nhưng việc bung hông tin lãi đột biến vào năm 2019 đã là một chất xúc tác mạnh khiến nhà đầu tư liên tục đổ tiền vào cổ phiếu NTL, khối lượng giao dịch có phiên lên tới hàng triệu cổ phiếu.

Đây từng là dự án “đắp chiếu” của Nhà Từ Liêm suốt nhiều năm với diện tích hơn 38ha, tổng vốn đầu tư hơn 780 tỷ đồng. Dự án quy hoạch theo mô hình biệt thự, nhà liền kề và khởi công từ năm 2007.

Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2017, Nhà Từ Liêm trả lời chất vấn của cổ đông nguyên nhân mới bán được 2 căn trong số 200 căn biệt thự mở bán năm 2016 là vì khu đô thị thiếu tiện ích hạ tầng do quy hoạch bên cạnh đó là đơn vị phân phối Phương Đông Land cũng yếu kém trong bán hàng.

Dù dự án chưa bán hết song dường như doanh nghiệp đã “bỏ quên” dự án ngay trên báo cáo tài chính kiểm toán hai năm 2017 và 2018 khi không còn thuyết minh tồn kho dự án. Doanh nghiệp chỉ tiến hành thuyết minh chi phí kinh doanh dở dang ở dự án Khu chung cư lô 4,5 – đường Trần Hưng Đạo – Hạ Long có giá trị ghi sổ tại ngày 31/12/2017 và 31/12/2018 lần lượt là 400 và 450 tỷ đồng trong tổng số hơn 1.100 tỷ đồng tồn kho.

Trong báo cáo tài chính năm 2016, khoản tồn kho của dự án Bắc Quốc lộ 32 vẫn được doanh nghiệp thuyết minh chi tiết khi chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại ngày 31/12/2016 là 600 tỷ đồng.

Đáng chú ý, theo báo cáo tài chính được kiểm toán năm 2018, trong các khoản phải thu và người mua trả tiền trước cũng không thấy xuất hiện dự án Bắc Quốc lộ 32 mà chỉ xuất hiện khoản phải thu ngắn hạn và người mua trả tiền trước của dự án Khu chung cư lô 4,5 Hạ Long lần lượng 85 và 94 tỷ đồng. Còn lại 17 tỷ đồng phải thu khách hàng khác và 36 tỷ đồng khách hàng trả tiền trước chiếm tỷ lệ nhỏ không được thuyết minh chi tiết.

Dường như dự án Khu chung cư lô 4,5 ở Hạ Long đang là dự án chủ chốt mang lại dòng tiền cho doanh nghiệp. Vậy như ban lãnh đạo Nhà Từ Liêm đã nói tính đến tháng 12/2018 đã bán được 566/694 căn biệt thự ở dự án Bắc Quốc lộ 32 dự kiến thu 800 tỷ lợi nhuận trước thuế năm 2019 có khả thi?

Trước đó, theo thông cáo báo chí, Nhà Từ Liêm đã từng cho biết nguồn lợi nhuận chính năm 2018 đến từ việc bàn giao dự án chung cư lô 4,5 tại Hạ Long. Ở dự án này, Công ty đã bán được 85% căn hộ tính tới tháng 12/2018.

Về dự án Khu chung cư lô 4,5 ở Hạ Long, Nhà Từ Liêm bắt đầu khởi công vào quý IV/2016 và đã hoàn thành vào quý IV/2018 với tổng mức đầu tư lên tới 1.200 tỷ đồng. Dự án có quy mô 33 tầng, mật độ xây dựng gần 53% trong tổng diện tích 7.043 m2.

Quy mô tài sản tăng chậm, tích cực nợ ngân hàng

Điểm qua tình hình kinh doanh của Nhà Từ Liêm 5 năm trở lại đây, có thể thấy giai đoạn 2015 – 2017 doanh thu có chiều hướng giảm tới năm 2018 doanh thu tăng vọt lên 71 tỷ đồng chủ yếu do dự án Khu chung cư lô 4,5 ở Hạ Long kéo theo lãi thuế cũng vượt 100 tỷ đồng.

Soi kỹ bảng cân đối kế toán 5 năm trở lại đây của Nhà Từ Liêm có thể thấy doanh nghiệp bắt đầy đẩy mạnh vay nợ trong 3 năm gần đây khi năm cuối năm 2016 con số này chỉ có 25 tỷ đồng thì đến cuối năm 2018 nợ vay đã lên tới 219 tỷ đồng chỉ đến từ ngân hàng.

Quy mô tổng tài sản của Nhà Từ Liêm 5 năm qua chỉ tăng thêm hơn 310 tỷ đồng, so với nhiều doanh nghiệp bất động sản khác thì quy mô tài sản doanh nghiệp này tăng lên khá chậm. Từ khi lên sàn năm 2007 đến nay, Nam Từ Liêm cũng không thực hiện đầu tư quá nhiều dự án, chỉ có một số dự án tiêu biểu như: Bắc Quốc lộ 32; Khu chung cư lô 4,5 và Khu dân cư đô thị thuộc khu 1,2 ở Hạ Long… trong đó dự án Bắc Quốc lộ 32 đã từng là "gánh nặng" của Nhà Từ Liêm.

Với thông tin Hoài Đức sẽ lên quận vào năm 2020 được đưa ra vào tháng 9/2018, việc đẩy mạnh quy hoạch xây dựng - nút thắt của dự án Bắc quốc lộ 32 sẽ giúp thay đổi bộ mặt của huyện đã tạo ra chất xúc tác khiến thị trường bất động sản nơi đây càng sôi động và giúp "hồi sinh" cho dự án Bắc Quốc lộ 32. 

Doanh nghiệp cho biết vào thời điểm cuối năm 2018 rằng sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng như: trải thảm lại mặt đường, lát toàn bộ đá vỉa hè, đầu tư vườn hoa công cộng, khu tập thể thao ngoài trời, quảng trường, chỉnh trang khu dịch vụ công cộng, thuê đơn vị chuyên nghiệp về thi công cảnh quan khu đô thị, đơn vị chuyên nghiệp về cung cấp dịch vụ quản lý, bảo vệ…để thu hút khách hàng. 

Có thể nói, Nhà Từ Liêm đã từng là doanh nghiệp địa ốc bị lãng quên trên sàn, tuy nhiên sau đợt tăng "chóng mặt" của giá cổ phiếu kèm thông tin sẽ có lãi đột biến năm 2019 đã thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Việc ban lãnh đạo dự kiến có thể lãi trước thuế tới 800 tỷ đồng khi hoàn tất bàn giao chỉ riêng dự án Bắc Quốc lộ 32 liệu có khả thi hay không thì có lẽ phải chờ tới báo cáo tài chính kiểm toán 6 tháng đầu năm 2019 thậm chí báo cáo cả năm để phân tích thêm.

Hoàng Kiều