Theo nội dung văn bản, HoREA nhận định, tình hình tranh chấp tại các nhà chung cư có biểu hiện gia tăng do xu thế phát triển ngày càng nhiều nhà chung cư và do các tầng lớp nhân dân đô thị đang có xu thế lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp. 

Trong đó, tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư khá phổ biến. Theo HoREA, một số chủ đầu tư, cư dân không đóng góp kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở 2005; một số chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, là tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Cụ thể là Tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư về việc đóng kinh phí vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sỡ hữu riêng của chủ đầu tư.

Tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về mức thu kinh phí vận hành nhà chung cư; Tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư và cư dân về mức thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư…

Việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu Ban quản trị cũng là một trong những yếu tố dẫn đến tranh chấp. HoREA cũng nêu nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu là do một số chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư; muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác kinh doanh phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Ngoài ra, một số tranh chấp khác tại nhà chung cư như: Tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư, về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy, chậm làm “sổ đỏ” cho cư dân… Cùng với đó, HoREA cũng nêu lên hàng loạt vướng mắc trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư và vấn đề mới phát sinh cần được xem xét giải quyết như những vướng mắc do Ban quản trị chung cư chưa được cấp con dấu.

Về chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư do tại Khoản (2.c) Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định "có thể là một thành viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản". Nhưng trên thực tế nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định 1 người trong Ban quản trị làm chủ tài khoản, có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Vướng mắc về việc đóng góp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được thực hiện trong giai đoạn Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, vì Luật quy định không rõ như Luật Nhà ở 2014, dẫn đến tranh chấp do người mua nhà cho rằng đã nộp phí bảo trì khi ký hợp đồng mua nhà, trong lúc chủ đầu tư cho rằng chưa thu phí bảo trì này…

Đáng chú ý, HoREA cho rằng chủ đầu tư dự án chung cư đang bị đối xử không công bằng trong vấn đề nộp phí bảo trì.

Cụ thể, khoản (1.b) Điều 108 Luật Nhà ở quy định: "Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó".

HoREA cho rằng quy định này bất hợp lí, bởi lẽ trong phần diện tích chung cư mà chủ đầu tư còn giữ lại có cả những căn hộ lớn hoặc ở vị trí không đẹp, không bán được, hoặc phần thương mại, dịch vụ với giá trị thấp hơn căn hộ thông thường.

HoREA cũng đề cập thực trạng nhức nhối về việc bầu ban quản trị nhà chung cư. Cụ thể, có hiện tượng phần tử ngoài xã hội tìm cách chui vào ban quản trị để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân.

Các đối tượng này sử dụng thủ đoạn mua căn hộ nhỏ nhất, vận động để được bầu làm Trưởng ban quản trị, sau đó thực hiện hành vi trục lợi; có cả trường hợp bán lại căn hộ chung cư mà cư dân không hay biết, thậm chí từ bỏ vị trí Trưởng ban quản trị sau khi đã trục lợi xong.

Vì vậy, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tạo điều kiện cho ban quản trị thực hiện chức năng, nhiệm vụ.

Đồng thời quy định rõ chủ tài khoản của Ban Quản trị chung cư phải từ 2 người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

Cuối cùng, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất xây dựng "Luật Chung cư" để đáp ứng yêu cầu phát triển chung cư trong những năm sắp đến.

Hải Lan