Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, việc tìm đầu ra cho căn hộ condotel đã trở thành một bài toán khó đối với các chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Một số chủ đầu tư đã giải quyết khó khăn bằng cách tung ra chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi “gây sốc”. Thậm chí đưa ra mức chiết khấu cao ngất ngưởng nhằm thu hút khách hàng…

Condotel tiếp tục đứng trước nguy cơ vỡ trận

Kể từ khi có mặt trên thị trường bất động sản Việt Nam, trải qua các giai đoạn phát triển cho đến lúc thoái trào và rơi vào tình trạng ảm đạm như hiện nay, những lùm xùm liên quan đến căn hộ khách sạn (condotel) dường như chưa bao giờ có hồi kết.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến cuối năm 2019, quỹ condotel khoảng 30.000 căn hộ, nhưng số lượng đưa vào vận hành chỉ bằng 1/3.

Không chỉ gặp vấn đề về tranh chấp và phá vỡ cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng condotel khi đưa vào khai thác còn bộc lộ vô số bất cập như để người mua tự kinh doanh vận hành, khiến các dự án nhếch nhác, mất an ninh trật tự, thiếu chuyên nghiệp.

Mặt khác, các đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra, thời gian gần đây, phân khúc condotel rơi vào tình trạng ế ẩm, lượng tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực ở mức đáng quan ngại.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, quý 1/2020 chỉ ghi nhận một dự án condotel mới được mở bán trước Tết Nguyên đán (tháng 1/2020), cung ứng ra thị trường 82 căn hộ khách sạn, bằng 3,9% so với quý trước và bằng 4,7% so với cùng kỳ năm 2019. Mức tiêu thụ đạt 25 căn, giảm hơn 95% so với quý trước, thậm chí giảm đến 98% so với cùng kỳ năm ngoái!

Đứng đầu bảng về tỉ lệ tồn kho là TP Đà Nẵng chỉ có 9% nguồn cung được giao dịch thành công. Thị trường condotel Bình Định, Khánh Hòa cũng rơi vào tình cảnh ảm đạm khi tỉ lệ hấp thụ căn hộ condotel chỉ dao động từ khoảng 22 - 26%. Tương tự, tại Phú Quốc (Kiên Giang) và Bà Rịa-Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39 - 40%.

Thực tế thị trường hiện nay, khi lượng khách du lịch quốc tế sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, cùng với đó là những vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ, nhà đầu tư chịu ảnh hưởng bởi những “cú sốc” từ uy tín của chủ đầu tư… hiện nay thị trường condotel được đánh giá là mảng tối nhất trên thị trường bất động sản…

Điều đáng lo ngại hơn, theo dự báo của DKRA, nguồn cung căn hộ condotel có thể tăng mạnh trong thời gian tới. Điển hình, tại thị trường Khánh Hòa, dự kiến từ 3 đến 5 năm nữa, sẽ đưa ra thị trường khoảng 17.000 sản phẩm nghỉ dưỡng (trong đó có khoảng 15.500 căn hộ condotel).

Với tình trạng sức cầu của thị trường không có dấu hiệu tăng, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra, gây nên những rủi ro thách thức rất lớn đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Wyndham Soleil Danang tung chiết khấu “gây sốc”, cam kết lợi nhuận cao

Từ thực tế thị trường, có thể thấy phân khúc căn hộ condotel đứng trước nhiều thách thức lớn khi thị trường giảm sút, thanh khoản khó khăn. “Bế tắc” trong việc tìm đầu ra cho các sản phẩm condotel, các chủ đầu tư đã tung ra chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi “gây sốc”. Thậm chí đưa ra mức chiết khấu cao ngất ngưởng.

Điển hình ngày 6/6 vừa qua, chủ đầu tư PPC An Thịnh đã tổ chức lễ giới thiệu Toà tháp căn hộ khách sạn Ethereal (tòa D – Ethereal ) trong Tổ hợp Wyndham Soleil Danang – một trong những dự án bất động sản nghỉ dưỡng tiêu biểu, được coi là biểu tượng mới của Đà Nẵng.

Đáng chú ý, để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đã tung ra chính sách bán hàng với mức chiết khấu cao ngất ngưởng, lên đến 10% giá trị căn hộ. Bên cạnh đó là lợi nhuận cam kết 8% liên tục trong 3 năm đầu tiên; tặng 10 đêm nghỉ dưỡng đẳng cấp quý tộc tại dự án đẹp nhất Đà Nẵng; chia sẻ lợi nhuận 75/25 trong 116 tháng tiếp theo…

Theo quảng cáo, tòa tháp Ethereal nằm sát ngay công viên Phạm Văn Đồng và bãi biển Mỹ Khê, là một trong 4 tòa tháp thuộc dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng – dự án căn hộ nghỉ dưỡng và khách sạn được cấp phép xây dựng triển khai với chiều cao từ 50 tầng. Trong đó, tòa Ethereal với 882 căn hộ dự kiến sẽ được đưa vào vận hành vào đầu năm 2021…

Theo dõi diễn biến thị trường thời gian qua có thể thấy, mức chiết khấu 10% là mức cao hiếm thấy đối với các sản phẩm bất động sản được bán ra thị trường tính đến nay.

Trên thực tế, mỗi khi thị trường có những tín hiệu thiếu tích cực, sẽ xuất hiện những "làn sóng" chạy đua nâng mức chiết khấu, tăng cường khuyến mãi… để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Vì thế, ngày càng nhiều dự án được giới thiệu có mức chiết khấu cao ngất ngưởng đối với khách hàng, nhà đầu tư.

Điều này cũng là một vấn đề được đặt ra và cần lời giải đáp đối với thị trường địa ốc hiện nay. Việc doanh nghiệp đua chiết khấu khiến không ít người cho rằng đây thực chất chỉ là chiêu trò thu hút khách hàng khi thị trường đang thực sự bước vào thời kỳ khó khăn mới?

Khi thị trường khó khăn thì các chủ đầu tư phải vận động nhiều hơn để nghĩ ra các cách bán hàng, và hạ giá bán là một trong những “chiêu” được nhiều chủ đầu tư áp dụng với mục đích nỗ lực thu hút tối đa sự quan tâm của khách hàng đối với sản phẩm của mình.

Nhiều chuyên gia phân tích, có hai trường hợp dẫn đến chiết khấu cao. Một là, chủ dự án trả hoa hồng cho môi giới cao, sau đó các công ty môi giới bán nhà tự quyết định trích lại một phần cho người mua nhà để hút khách. Hai là, chủ dự án áp giá thu về cố định, sau đó để các công ty môi giới tự đẩy giá bán lên cao rồi giảm một phần để cạnh tranh, lôi kéo khách hàng…

Và dù vì lý do gì thì từ thực tế có thể thấy, việc bán hàng khó khăn, thậm chí “ế ẩm”, các CĐT và đơn vị phân luôn phải nghĩ cách để thu hút khách hàng. Trong đó chiết khấu cao, quà tặng hấp dẫn là những “chiêu trò” đánh trực tiếp vào tâm lý khách hàng.

Mặt khác, về cam kết lợi nhuận 8% tại tòa D – Ethereal, đây là một chủ đề gây rất nhiều tranh cãi. Đối với căn hộ codotel, cam kết lợi nhuận là phương thức để các dự án thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, cam kết là một chuyện, còn việc chủ đầu tư có thực hiện được hay không lại là vấn đề khác.

Việc cam kết lợi nhuận cao thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng, bởi nếu mức độ lợi nhuận của dự án không như kỳ vọng, chủ đầu tư và khách hàng đương nhiên phải chia sẻ rủi ro. Thậm chí, chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư theo đúng cam kết thì người gánh chịu hậu quả này tất nhiên chính là khách hàng.

Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel ở Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là mức không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

Tuy nhiên, chuyện này lại dễ thấy tại các dự án condotel ở Việt Nam. Và nhiều người tin vào cam kết lợi nhuận này trong khi không có ràng buộc pháp lý nào bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ.

Các dự án lớn vỡ cam kết - “Cú sốc” với thị trường condotel

Cách đây 2-3 năm, khi condotel bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến để thu hút khách hàng. Dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao khó tin. Trước tình trạng đó, nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo nhưng nhà đầu tư vẫn chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn.

Đến nay, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc chủ đầu tư phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.

Cuối năm 2019, một dự án condotel từng làm mưa làm gió một thời tại Đà Nẵng - Cocobay Đà Nẵng khiến nhiều khách hàng không khỏi thất vọng khi bất ngờ gửi thông báo ngừng chi trả lợi nhuận từ năm 2020.

Cụ thể, theo hợp đồng ký với khách hàng, Cocobay Đà Nẵng cam kết sẽ trả lợi nhuận lên tới 12%/năm trong vòng 8 năm. Thế nhưng, mới thực hiện việc chi trả được 3 năm thì chủ đầu tư là TCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (tập đoàn Empire) vội vã phát đi thông báo liên quan việc thực hiện cam kết lợi nhuận với sản phẩm phẩm condotel của dự án Cocobay Đà Nẵng.

Theo thư gửi khách hàng, tập đoàn Empire cho biết việc kinh doanh loại hình sản phẩm bất động sản condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn. Khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc. Điều này làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án. "Chủ đầu tư đành phải xin lỗi vì không thể thực hiện việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng", thư gửi khách hàng nêu.

Theo đó, từ ngày 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết như trong hợp đồng mua bán condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Phía chủ đầu tư sẽ chỉ chịu trách nhiệm chi trả lợi nhuận đến hết ngày 31/12 năm nay cho các chủ sở hữu condotel.

Thông báo ngừng chi trả cam kết lợi nhuận đột ngột của chủ đầu tư Cocobay đã khiến các nhà đầu tư và dư luận bức xúc. Các chuyên gia lo ngại trường hợp của Cocobay sẽ châm ngòi nổ dẫn tới việc hàng loạt các dự án Condotel “vỡ trận” về lợi nhuận cam kết với khách hàng.

Trên thực tế, Cocobay Đà Nẵng không phải là dự án condotel đầu tiên vỡ trận. Trước đó, dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) cũng từng khiến nhiều khách hàng bức xúc khi bị chủ đầu tư “lật kèo”.

Tại dự án này, từ năm 2015, rất nhiều khách hàng bỏ hàng tỷ đồng để mua hơn 100 căn hộ du lịch với giá từ 1-2 tỷ đồng/căn. Theo hợp đồng lúc bấy giờ, Tổng Giám đốc Bavico cam kết, sau khi khách hàng mua căn hộ sẽ giao lại cho công ty kinh doanh và lợi nhuận hàng năm thu được từ việc cho thuê là 15%/tổng giá trị căn hộ. Nếu công ty chậm trả lợi nhuận sẽ chịu phạt lãi 0,2 %/ngày.

Nhưng thực tế, với mức lợi nhuận 15%/năm như cam kết, khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là “vỡ trận” cam kết, không chi trả. Sự việc lên đến đỉnh điểm khi nhóm khách hàng mua căn hộ condotel Bavico Nha Trang đã đến khách sạn này để đòi trả nợ và trả lại condotel cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, đến cuối tháng 3/2020, gặp khó khăn vì đại dịch COVID-19, Công ty CP FLCHomes đã phát ra thông báo đối với các khách hàng về việc tạm dừng chi trả lợi nhuận theo nội dung đã cam kết trước đó.

Theo đó, doanh nghiệp quyết định tạm thời dừng chi trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng ở một số dự án nghỉ dưỡng gồm: The Coastal Hill Quy Nhơn, Condotel Quảng Bình, Condotel Hạ Long (năm đầu). Công ty này cho biết, việc chi trả lợi nhuận sẽ được thông báo sau khi WHO tuyên bố hết dịch và các cơ sở kinh doanh của FLC trở lại hoạt động.

Dễ nhận thấy, sau sự kiện Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận, hầu như các nhà đầu tư mua condotel đều như đang “ngồi trên đống lửa” bởi loại hình này có sự tương đồng về cách bán hàng, cam kết từ chủ đầu tư và cả khung pháp lý.

Nhiều chuyên gia lo ngại, sự “vỡ trận” của Cocobay sẽ gây nên hiệu ứng domino cho cả phân khúc này. Chủ đầu tư ít khi chịu thiệt, nhưng người mua luôn là người đầu tiên gánh chịu hậu quả, sau đó là cả thị trường và nền kinh tế “chịu trận”.

Hải Lan