Sau khi nghiên cứu các nội dung dự kiến sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có công văn để kiến nghị về một số chính sách liên quan đến giá đất. Tạp chí Sở hữu Trí tuệ và Sáng tạo đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam - để làm rõ hơn các kiến nghị này.  

Trong những ý kiến đóng góp dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 có đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp nhận được sự quan tâm của nhiều người. Vậy quan điểm của Hội Thẩm định giá Việt Nam như thế nào đối với ý kiến này?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: Chúng tôi cho rằng nếu thể hiện vấn đề này trong Luật thì cần tuân theo nguyên tắc: Bảo đảm quyền quyết định giá đất của Nhà nước ở đây chỉ ở thị trường sơ cấp, chứ không phải Nhà nước quyết định giá đất cho mọi giao dịch trong xã hội (bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp) và cũng không phải đó là “nguyên tắc định giá đất”.

Pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai có thuộc tính giá trị sử dụng, luôn luôn có khả năng sinh lợi và quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt được mua bán trên thị trường bất động sản, vì thế nó có giá cả. Do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước có quyền định đoạt đối với loại tài nguyên này, trong đó có quyền: định giá đất, quyết định điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất được giao quyền sử dụng đất mang lại…

Như vậy, việc luật hóa giao quyền Nhà nước định giá đất đã được khẳng định từ trước đến nay trên thực tế không hề thay đổi, nên lần này cũng không nên đặt ra và không nên nhầm lẫn, nhấn mạnh chuyển nó thành “Nguyên tắc định giá đất”. Chính bảo đảm quyền đó trong Luật và trên thực tế đã giúp Nhà nước có căn cứ thực hiện chính sách tài chính về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất cùng các chính sách khác liên quan đến quản lý, điều tiết thị trường, đến quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất.

Để thực hiện quyền định giá đất dù theo hình thức định giá là bảng giá, hệ số điều chỉnh giá, giá đất cụ thể thì việc Nhà nước đã, đang và tiếp tục sử dụng các tổ chức tư vấn độc lập, chuyên nghiệp tham vấn các phương án giá, từ đó có thêm cơ sở quyết định giá hoàn toàn không làm giảm nhẹ hoặc làm mất đi vai trò quyền định giá của Nhà nước mà pháp luật đã quy định.

Nhà nước nên can thiệp như thế nào để đảm bảo giá đất phản ánh đúng các tín hiệu khách quan của thị trường?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: Nhà nước - với tư cách đại diện chủ sở hữu - có quyền quyết định giá trong điều kiện loại hàng hóa này đã vận hành theo cơ chế thị trường thì việc tôn trọng sự vận động khách quan của thị trường, quyết định giá theo nguyên tắc thị trường cũng không có gì mâu thuẫn với bản chất kinh tế hiện nay.

Nếu lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế giá thị trường được điều tiết chưa hiệu quả, mà lại quay lại cơ chế định giá phi thị trường để mong ổn định theo ý muốn chủ quan, sẽ biến giá trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm không minh bạch; cơ chế xin cho, đặc quyền, đặc lợi có những mảnh đất màu mỡ để tồn tại…

Việc định giá đất cũng không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động như đầu cơ, thổi giá, khủng hoảng kinh tế - tài chính,… mà phải là thị trường có điều tiết loại trừ được những yếu tố trên, thông qua nhiệm vụ của các công cụ, biện pháp điều tiết: Cung - cầu, tài chính - tiền tệ… Còn khi thị trường vẫn tiềm ẩn các yếu tố trên, để định giá theo nguyên tắc thị trường, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Nhà nước cần cho phép rà lại, bổ sung các quy định hiện hành. Từ đó, các tổ chức định giá có những tiêu chí cụ thể để lựa chọn đầu vào của các phương pháp định giá mang tính phổ biến và loại trừ được các yếu tố bất ổn của thị trường.  

Theo ông cần làm thế nào để đảm bảo cân bằng giữa định giá đất theo thị trường và bảo vệ an sinh xã hội?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: Giá đất theo thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh xã hội. Đây là những tác động có thật nếu không có chính sách hạn chế các tác động này.        

Vì vậy, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị: Luật, các hướng dẫn Luật cần cho phép bổ sung các chính sách tài chính như thuế, thu,… theo hướng giá đã cao thì tỷ lệ thu phải giảm, chính sách ưu đãi hợp lý hơn trước để tránh gây nên những “cú sốc” tác động bất lợi đến đời sống nhân dân. 

Đối với đề xuất bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường, ông có ý kiến như thế nào? 

Ông Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam: Chúng tôi đề nghị giữ nguyên quy định về định giá đất.      

Sở dĩ như vậy là vì bảng giá đất thực chất là một bảng tổng hợp các mức giá đất của mỗi loại đất gắn với từng mục đích sử dụng đất, theo vị trí, theo từng vùng, từng địa phương,… Nó mang bản chất là cách định giá hàng loạt, định giá một mức giá chung cho cả một tuyến đường, cho vị trí của cả một khu vực… Hệ số để điều chỉnh mức giá cụ thể nào đó cũng là một hệ số chung mang tính hàng loạt.

Chính vì tính hàng loạt ấy mà nó không thể bao hàm được cho các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc giá thị trường và chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chính sách tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Nên vẫn cần có quyết định cho một số trường hợp cụ thể phục vụ các chính sách phù hợp, ví dụ như những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng, những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất,…    

Tân Nguyên