Căn hộ 25m2 có thể giải quyết cơn khát nhà ở cho đô thị lớn?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đưa ra loạt lý do cho thấy việc được xây chung cư diện tích nhỏ sẽ giải cơn khát nhà ở cho đô thị lớn.

Trong khoảng gần 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động, nhiều người có nhu cầu căn hộ nhỏ, hoặc nhà ở xã hội. Trong số hơn 400.000 công nhân lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố, có đến 63% là người nhập cư.

Phần lớn họ đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh, nhiều người có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.

Theo khảo sát của của Công ty CP DKRA Việt Nam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22-35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25-50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường.

HoREA cũng cho rằng nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị... ở TP HCM là rất lớn. Đây đều là những người có thu nhập trung bình, thấp đô thị, công nhân lao động.

"Có đến 34,3% dân số chưa có vợ, chồng; 6,4% hoặc đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng) đang có nhu cầu căn hộ nhỏ. Có đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm muốn tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ với giá tiền vừa phải", HoREA dẫn chứng.

Thêm vào đó, phần lớn trong số hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang thành phố, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội.

Đáng lưu ý, có đến 188.815 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6 m2 trên đầu người tại TP HCM. Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà, căn hộ thuê, mượn hoặc ở nhờ vì những người này chưa có nhà ở riêng.

Được nhận định rằng căn hộ 25 m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó.

Căn hộ 25 m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó.

Tổng giá trị căn hộ 25 m2 vì vậy mềm hơn, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy, xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua.

Theo đó, hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần. Cuộc điều tra này cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi... Do đó, việc phát triển căn hộ 25m2 là phù hợp.

Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

Không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh...

Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam đặt câu hỏi rằng những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao?

Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong khu dân cư tăng lên đáng kể. Từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…”, ông Lâm nói.

Dù ủng hộ căn hộ 25m2, HoREA thừa nhận loại bất động sản này có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Tuy nhiên hiệp hội nhận thấy Bộ Xây dựng đã lường trước các vấn đề này bằng việc giới hạn tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở 25 m2 không đơn thuần chỉ là khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cũng như tiện ích hợp lý. Đây có thể là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng đã có những dự án làm được và làm tốt.

Hiện giá trị đất cấu thành khoảng 30% tổng giá trị sản phẩm nhà ở, giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, quy chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 không bắt buộc áp dụng đối với các dự án nhà ở và sẽ khống chế loại căn hộ siêu nhỏ này bằng chỉ tiêu dân số, quy hoạch. Đồng thời, cho hay, Bộ Xây dựng cũng tiếp tục tổng hợp ý kiến phản ánh khi thực hiện thông tư, nhất là về căn hộ 25m2 và xem xét sửa đổi bổ sung, nếu có bất cập, vướng mắc.

Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ