Doanh nghiệp "chùn bước" trước những cơn sốt đất nền

Thời gian qua, thị trường bất động sản chứng kiến hiện tượng sốt giá ảo đất nền tại các các khu vực vùng ven Hà Nội. Trong đó, Hòa Lạc, Hòa Bình là những khu vực thường xuyên rơi vào trạng thái “nóng lạnh thất thường”, thu hút nhiều sự chú ý của giới đầu tư và dư luận.

Từ tháng 3/2020, giữa lúc cả nước đang tập trung toàn lực để chống dịch Covid – 19, giới đầu tư địa ốc sửng sốt khi Hòa Lạc lên cơn “sốt” đất, tâm điểm của cơn “sốt” diễn ra tại Đồng Trúc (huyện Thạch Thất), nhiều nhà đầu tư ùn ùn kéo đến tìm mua đất, đẩy giá đất lên cao.

Theo tìm hiểu, hồi cuối năm 2019, giá 1m2 đất ở Đồng Trúc chỉ 4 - 4,5 triệu đồng nhưng không ai mua. Nhưng từ tháng 3, người mua ùn ùn kéo đến, đẩy giá lên mức gấp đôi khoảng 9 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều lô đất đã được đẩy lên đến 21 triệu đồng/m2. Nguyên nhân được xác định là do thị trường xuất hiện thông tin, sắp tới sẽ có một doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ triển khai khu đô thị hàng trăm ha tại đây.

Theo các cò đất và chủ đất quảng cáo, khu đất giáp khu công nghệ cao Hoà Lạc, sát dự án khu đô thị vừa được một tập đoàn lớn đề xuất xây dựng và “nếu không mua ngay hôm nay thì ngày mai giá đất sẽ tăng cao hơn”.

Tuy nhiên, chỉ vài tuần sau, cơn sốt cục bộ này cũng chìm nghỉm khi công an vào cuộc xác minh các đầu nậu, cò đất thổi giá, thực tế chưa có quy hoạch khu đô thị nào được duyệt tại xã Đồng Trúc. Thông tin này đã khiến thị trường nhanh chóng nguội lạnh, đất nền khu vực này không còn được thị trường quan tâm, giá đất giảm khiến nhiều nhà đầu tư thiệt hại lớn.

Cụ thể, giá mỗi lô đất tại Đồng Trúc, Thạch Thất đã giảm 2- 4 triệu đồng/m2, cơn sốt đất nhanh chóng bùng lên và cũng đang xẹp đi nhanh chóng.

Cơn sốt đất nền ăn theo siêu dự án vừa dứt, đến cuối tháng 5/2020, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030, tỉ lệ 1/10.000, cơn sốt đất nền mới lại được giới đầu cơ bơm thổi.

Về tình trạng tăng giá đất nền vùng ven, Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ghi nhận, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã khiến cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt.

Thị trường cũng xuất hiện nghịch lý là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị có giá chào bán 20-30 triệu đồng/m2.

“Giá đất tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này”, Hội Môi giới bất động sản đánh giá.

Giá bán cao khiến dự án "bán mãi không hết"

Tình trạng giá đất nền khu vực ven đô liên tục được giới đầu cơ tạo sóng khiến cũng tác động mạnh đến việc chào bán của nhiều doanh nghiệp có dự án trong khu vực. Theo đó, tận dụng những thông tin "sốt nóng" thiếu căn cứ, doanh nghiệp chủ đầu tư và các đơn vị phân phối cũng tích cực chào bán dự án ra thị trường với một mặt bằng giá mới tăng cao, cùng những quảng cáo sinh lời không tưởng.

Đơn cử tại dự án Legacy Hill Hòa Bình do tập đoàn An Thịnh làm chủ đầu tư, dự án được giới thiệu là tổ hợp biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng với nhiều tiện ích đẳng cấp, tọa lạc tại vị trí đắc địa tại huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Hiện tại, những lô đất nền tại dự án Legacy Hill Hòa Bình đang được chủ đầu tư chào bán với nhiều chính sách ưu đãi hấp như chiết khấu 10% đối với khách hàng thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất 0%/24 tháng, tặng quà tri ân… để thu hút khách hàng quan tâm.

Theo tìm hiểu, giá đất nền tại Legacy Hill hiện đang được rao bán từ 11 triệu đồng/m2.

Cùng với đó là những “chiêu bài” quảng cáo, thổi phồng, đẩy giá lên cao, thậm chí cho rằng mua đất nền dự án có thể sinh lời gấp đôi, gấp 3 lần, vượt xa mức tăng giá của những dự án khác…

Tuy nhiên, thường những tiện ích, thông tin được quảng cáo nói trên lại không được đưa vào các điều khoản của hợp đồng mua bán, dẫn đến khi nhận bàn giao, khách hàng chưng hửng, vì thực tế khác quá nhiều so với quảng cáo. 

Một dự án khác là khu đô thị sinh thái Xanh Villas tại Km33, Đại Lộ Thăng Long, huyện Thạch Thất, Hà Nội. Dự án được quảng cáo gồm 500 căn biệt thự đẳng cấp với cây cối và đồi cỏ xanh mát bao quanh. Môi trường xanh, cuộc sống xanh, các căn biệt thự được thiết kế tinh tế theo phong cách ngoại ô thanh bình nhưng đầy đủ tiện nghi cao cấp hiện đại…

Được biết, Xanh Villas đã xây dựng hoàn thiện và đưa vào sử dụng được 7 năm, tuy nhiên suốt 7 năm qua khu resort này vẫn không thể lấp đầy. Hiện các căn biệt thự còn lại tại dự án đang được rao bán với mức giá trung bình 35 triệu/m2, bao gồm tiền đất và chi phí xây dựng đối với biệt thự có diện tích từ 200-300-500-700-1000 m2, tương đương mỗi căn biệt thự có giá bán từ 7 tỷ đồng/căn.

Để thu hút các nhà đầu tư, chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng khi mua biệt thự như: chiết khấu lên đến 11% giá trị hợp đồng, hỗ trợ lãi suất 0%/năm trong 24 tháng, ân hạn nợ gốc, miễn phí trả nợ trước hạn, quà tặng trị giá 120 triệu… nhưng Xanh Villas cũng không tạo nhiều sức hút đối với thị trường và các nhà đầu tư nên dự án rơi vào tình trạng "bán mãi không hết".

Có thể thấy, việc chủ đầu tư các dự án bất động sản tìm cách đẩy giá bán lên cao khiến dự án khó bán hàng, "bán mãi không hết", hàng tồn kho cao…, không còn xa lại gì đối với thị trường và các nhà đầu tư địa ốc.

Không phải là dự án đất nền, nhưng dự án TNR Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu vẫn là một dẫn chứng kinh điển, khi dự án này bắt đầu bàn giao căn hộ từ năm 2017 nhưng hiện tại lượng căn hộ tồn kho tại dự án còn khá lớn.

Cụ thể, dự án này được đơn vị phát triển dự án là TNR và đơn vị phân phối khi đó là CenGroup đẩy giá bán cao tương đương căn hộ cao cấp khu vực nội đô, đã ảnh hưởng đến việc bán hàng. Sau 3 năm dự án đi vào vận hành, hiện dự án vẫn còn quỹ hàng tồn lớn. Để bán được căn hộ, đơn vị phát triển dự án  là TNR Holdings phải tung mức chiết khấu lên đến 17% cùng nhiều ưu đãi hấp dẫn để bán các căn hộ "hàng tồn” tại tòa Sapphire 2 thuộc dự án TNR Goldmark City nhưng dự án vẫn chưa bán hết.

Chuyện bán hàng tồn tại dự án này hiện nay còn khó khăn hơn vì chỉ trong 1 thời gian ngắn đi vào vận hành, dự án đã xẩy ra vài vụ cháy chung cư, khiến người có nhu cầu mua nhà ở thật phải cân nhắc những phương án lựa chọn mới.

Linh Lan (T/h)

vnfinance.vn